«Некорректная поддержка» — зачем государство платит тройную цену за льготную ипотеку?
Эксперты объяснили, в чем заключается парадоксальная суть этой льготы.
Если бы вместо программы льготной ипотеки государство просто приобретало квартиры у застройщиков и раздавало их, то в три раза больше семей с детьми смогли бы получить жилье за те же средства, которые сейчас расходуются, без необходимости выплачивать треть зарплаты на протяжении 30 лет.
Издание «Фонтанка» проанализировало данные, удивилось результатам и обратилась к специалистам с вопросом о целесообразности текущей льготы.
Программа льготной ипотеки была запущена в 2018 году для стимулирования рождаемости, особенно для вторых детей, чтобы улучшить один из самых низких в мире показателей — количество детей на одну женщину. Эта инициатива стала особенно актуальной во время пандемии коронавируса, когда строительная отрасль оказалась под угрозой, что могло затронуть миллионы работников.
Основная идея программы заключается в том, что государство фиксирует процентную ставку по кредиту на уровне 6% и компенсирует банкам разницу до рыночной ставки, которая рассчитывается как ставка Центробанка плюс 2%.
Когда ставка ЦБ находилась в диапазоне 7–8%, а затем снизилась до 4,25%, такая система выглядела вполне понятной.
Семьи приобретали квартиры стоимостью около 3–5 миллионов рублей (с первоначальным взносом от 15%). Они погашали кредиты примерно за 15 лет, выплачивая ежемесячно по 20–30 тысяч рублей. В этом случае государству приходилось доплачивать банкам чуть более миллиона рублей при ставке ЦБ 7,75% или всего 100–150 тысяч при ставке 4,25%.
С января 2019 года по апрель 2021 года государство взяло на себя обязательства по доплате банкам около 1,5 триллиона рублей, в то время как новоселье отпраздновали 2,7 миллиона семей.
Однако ситуация кардинально изменилась с ростом ставки ЦБ. Теперь разрыв между ней и субсидируемыми 6% стал колоссальным. К этому добавился резкий рост цен на квартиры и увеличение среднего срока кредита почти до 30 лет. Обязательства государства возросли до неприличных размеров. Важно отметить, что речь идет не о текущих выплатах бюджета, а о том, сколько он обещает выплатить за весь срок кредита.
Теперь усредненный кредит по России выглядит следующим образом: квартира стоимостью 7,5 миллиона рублей требует минимального первоначального взноса около 2,5 миллиона, что приводит к средней сумме кредита в 5 миллионов рублей. Для покупателя ставка остается на уровне 6%, но государство теперь доплачивает банку до 21% (ставка ЦБ) плюс 2%, а с февраля — плюс 3%. Таким образом, фактическая ставка достигает 24%. Средний срок кредита составляет 323 месяца (почти 27 лет).
При таких условиях переплата по процентам для покупателя составит 5,5 миллиона (то есть он вернет вдвое больше, чем взял), а государство должно будет доплатить банку около 24 миллионов за квартиру стоимостью 7,5 миллиона рублей.
С июля 2024 года, когда семейная ипотека осталась единственной массовой льготной программой, российские власти взяли на себя обязательства выплачивать более 33 триллионов рублей в течение примерно 27 лет. При этом жильем удалось обеспечить лишь 1,7 миллиона семей.
В итоге, стоимость квартиры, приобретенной сейчас за 8,3 миллиона рублей (это средний показатель по России), в течение всего срока выплаты кредита составит для покупателя и государства 38,6 миллиона рублей. Это эквивалентно четырем с половиной квартирам.
Несмотря на шокирующие цифры, специалисты, рассматривающие ситуацию с макроэкономической точки зрения, не спешат паниковать. Они отмечают, что логика в этом есть, но важно понимать, что семейная ипотека в первую очередь направлена не на поддержку семей, а на помощь другим участникам рынка.
Льготная ипотека, введенная в 2020 году в дополнение к семейной, изначально позиционировалась как срочная мера поддержки строительной отрасли. В условиях пандемии и резкого увеличения ключевой ставки до 20% отрасль столкнулась с угрозой коллапса. Строительство и продажа квартир поддерживают целую индустрию: от строительной техники и материалов до проектирования и транспортировки, обеспечивая рабочие места для миллионов людей.
Если бы строительный сектор обрушился, это могло бы привести к системному кризису всей экономики России, включая банкротства банков и массовые недострои.
Таким образом, поддержка строителей была оправдана. Особенно учитывая, что после преодоления финансовых трудностей это обошлось государству недорого и дало возможность миллионам россиян приобрести жилье.
«Сегодня ситуация сильно отличается от 2020 года», — согласен кандидат экономических наук и доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Петр Арефьев. — Однако высокие расходы государства на поддержку системы семейной ипотеки — это вынужденная мера. Резкий отказ от программы при высоких ставках ЦБ может привести к тому самому коллапсу строительной отрасли и системному кризису экономики, которого мы пытались избежать во время пандемии.
Еще один аргумент, позволяющий более спокойно воспринимать эти пугающие цифры, — инфляция. По словам Арефьева, через 27 лет 38 миллионов рублей будут стоить значительно меньше.
Простые расчеты показывают, что даже при целевой инфляции в 4,5% в год покупательная способность 38,5 миллиона рублей через 27 лет составит всего 11,7 миллиона. Если же инфляция окажется выше, например, 7%, то сумма снизится до 5,3 миллиона. Этот риск уже несет банковская система.
«Возможно, стоит рассмотреть подход, предложенный Михаилом Делегиным, с которым я раньше работал. Он заключался в дифференциации ключевой ставки — устанавливать разные ставки для обычных кредитов и для финансирования инфраструктурных проектов», — размышляет Арефьев. — В этом случае банки, участвующие в программе семейной ипотеки, могли бы получать более дешевые средства из бюджета, а государство тратило бы меньше.
Существует и третий вариант: если бы государство напрямую закупало квартиры у застройщиков и передавало их семьям с детьми не на условиях собственности, а по социальному найму с определенными условиями или по беспроцентной рассрочке.
По мнению Петра Арефьева, такой подход действительно мог бы значительно увеличить объем закупаемых квартир, однако он также несет определенные риски.
— Речь шла бы о масштабных государственных закупках, что всегда связано с характерными для них проблемами. Кроме того, семьи сейчас имеют возможность выбирать, где жить и в каких квартирах, а при подобном распределении кто-то обязательно останется недовольным, — отмечает экономист.
Не следует забывать и о том, что государству выгодно иметь миллионы семей, связанных ипотекой с конкретными местами. Их главы будут более ценить свою работу и ответственно подходить к своему жизненному пути. В конечном итоге они станут полноправными владельцами недвижимости, которую смогут передать по наследству.
В любом случае Центробанк дает четкие сигналы о том, что период высоких ставок подходит к концу, и с их снижением обязательства перед ипотечными банками также уменьшатся. Кроме того, семейная ипотека продолжает выполнять свою функцию — не только поддерживать экономику, но и решать социальные задачи.
