Россияне больше не смогут приобретать квартиры за наличные: это положительный или отрицательный момент?

Законопроект, который запретит сделки с жильем за наличные, находится на стадии разработки. Заместитель председателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева сообщила, что его могут принять до конца 2025 года.

После этого будет установлен лимит на покупки: расплата наличными будет разрешена только до одного миллиона рублей. Однако в России найти недвижимость, стоящую меньше этой суммы, довольно сложно. Все сделки выше этой суммы придется проводить через банковские переводы или другие электронные сервисы, как сообщают наши коллеги из MSK1.RU.

Разворотнева отметила, что обсуждение данной инициативы идет уже долгое время в профессиональных кругах, и текст законопроекта почти готов. В Госдуме ссылаются на международный опыт: в большинстве стран мира покупка недвижимости за наличные запрещена уже давно, и Россия должна следовать этим мировым тенденциям.

Депутатская инициатива вызвала активное обсуждение в социальных сетях, и россияне быстро сравнили ее с другими резонансными запретами, такими как продажа алкоголя по выходным или ограничения на имена для новорожденных.

Тем не менее, эксперты рынка недвижимости, опрошенные MSK1.RU, считают, что введение нового запрета может оказаться менее болезненным, чем кажется.

Узнать подробнее

Государство сможет контролировать уплату налогов при продаже недвижимости.

«Мошенники часто используют фиктивные расписки для захвата недвижимости. Эта инициатива направлена на защиту от мошенничества и на повышение прозрачности рынка жилья», — объясняет кандидат юридических наук Оксана Филачева. Она также добавила, что новый закон позволит избежать ситуаций, когда продавцы не получают деньги за свою недвижимость.

С другой стороны, государство получит возможность контролировать источники денежных средств граждан и организаций, участвующих в сделках. Это поможет исключить случаи уклонения от уплаты налогов, когда используются наличные расчеты. Ранее встречались ситуации, когда в договорах указывалась одна стоимость, а на практике сделки оформлялись с фиктивными расписками и займами. Основная цель нового закона — обеспечить чистоту сделок.

Наличными расчетами уже почти не пользуются

— В настоящее время лишь около 10–15% сделок с недвижимостью осуществляется с использованием наличных, — утверждает директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин. — Именно в этих случаях чаще всего возникают спорные или откровенно криминальные ситуации — от подмены купюр до двойных продаж.

Контролировать наличные сложно, передача денег практически не фиксируется, а вернуть средства в случае мошенничества бывает крайне трудно. Безналичные расчеты, напротив, позволяют зафиксировать момент оплаты, получить банковское подтверждение и защититься в суде при возникновении спора. Кроме того, это снижает риски для обеих сторон, особенно если используются аккредитивы или сервисы безопасных расчетов.

— Тем не менее, если почитать соцсети, большинство людей крайне недовольны этой инициативой: мол, не защищайте нас от мошенников, просто не вмешивайтесь.

— Доля клиентов, которые не могут или не хотят оформлять сделки через банки, на сегодняшний день очень мала. В крупных городах она стремится к нулю. Рынок уже сейчас движется к постепенному отказу от наличных, в первую очередь под давлением тех рисков, о которых я упоминал, а не из-за законодательства. Запрет на наличные, конечно, может привести к кратковременному снижению спроса, но этот эффект будет ограниченным.

Оформляйте все официально и сохраняйте документы

— Новый закон защитит, например, пожилых людей, которые доверчиво верят мошенникам: «Подпишите, мы сразу же дадим вам деньги». После подписания — ни денег, ни мошенников. Расчеты за квартиры наличными из рук в руки, когда деньги приносят на сделку в сумках или передают через банковские ячейки, — это небезопасные способы, которые часто используют мошенники. 9 из 10 подобных сделок — попытка избежать налогов, скрыть реальную цену или «решить все по-простому». В итоге эти «простые» решения часто терпят крах в суде, — говорит ипотечный брокер Ирина Асоулюк.

— Можете дать советы нашим читателям, как избежать мошенничества?

— Если вы покупаете квартиру: требуйте безналичные расчеты, оформляйте все официально и сохраняйте все документы, четко фиксируйте назначения платежей.

Если вы продавец: не принимайте наличные, используйте аккредитивы или переводы с пометкой «Оплата по договору №…». И помните, что только такие детали могут спасти сделку от оспаривания в случае банкротства.

Записаться на консультацию

«Некорректная поддержка» — зачем государство платит тройную цену за льготную ипотеку?

Эксперты объяснили, в чем заключается парадоксальная суть этой льготы.

Если бы вместо программы льготной ипотеки государство просто приобретало квартиры у застройщиков и раздавало их, то в три раза больше семей с детьми смогли бы получить жилье за те же средства, которые сейчас расходуются, без необходимости выплачивать треть зарплаты на протяжении 30 лет.

Издание «Фонтанка» проанализировало данные, удивилось результатам и обратилась к специалистам с вопросом о целесообразности текущей льготы.

Узнать подробнее

Программа льготной ипотеки была запущена в 2018 году для стимулирования рождаемости, особенно для вторых детей, чтобы улучшить один из самых низких в мире показателей — количество детей на одну женщину. Эта инициатива стала особенно актуальной во время пандемии коронавируса, когда строительная отрасль оказалась под угрозой, что могло затронуть миллионы работников.

Основная идея программы заключается в том, что государство фиксирует процентную ставку по кредиту на уровне 6% и компенсирует банкам разницу до рыночной ставки, которая рассчитывается как ставка Центробанка плюс 2%.

Когда ставка ЦБ находилась в диапазоне 7–8%, а затем снизилась до 4,25%, такая система выглядела вполне понятной.

Семьи приобретали квартиры стоимостью около 3–5 миллионов рублей (с первоначальным взносом от 15%). Они погашали кредиты примерно за 15 лет, выплачивая ежемесячно по 20–30 тысяч рублей. В этом случае государству приходилось доплачивать банкам чуть более миллиона рублей при ставке ЦБ 7,75% или всего 100–150 тысяч при ставке 4,25%.
С января 2019 года по апрель 2021 года государство взяло на себя обязательства по доплате банкам около 1,5 триллиона рублей, в то время как новоселье отпраздновали 2,7 миллиона семей.

Однако ситуация кардинально изменилась с ростом ставки ЦБ. Теперь разрыв между ней и субсидируемыми 6% стал колоссальным. К этому добавился резкий рост цен на квартиры и увеличение среднего срока кредита почти до 30 лет. Обязательства государства возросли до неприличных размеров. Важно отметить, что речь идет не о текущих выплатах бюджета, а о том, сколько он обещает выплатить за весь срок кредита.

Теперь усредненный кредит по России выглядит следующим образом: квартира стоимостью 7,5 миллиона рублей требует минимального первоначального взноса около 2,5 миллиона, что приводит к средней сумме кредита в 5 миллионов рублей. Для покупателя ставка остается на уровне 6%, но государство теперь доплачивает банку до 21% (ставка ЦБ) плюс 2%, а с февраля — плюс 3%. Таким образом, фактическая ставка достигает 24%. Средний срок кредита составляет 323 месяца (почти 27 лет).

При таких условиях переплата по процентам для покупателя составит 5,5 миллиона (то есть он вернет вдвое больше, чем взял), а государство должно будет доплатить банку около 24 миллионов за квартиру стоимостью 7,5 миллиона рублей.

С июля 2024 года, когда семейная ипотека осталась единственной массовой льготной программой, российские власти взяли на себя обязательства выплачивать более 33 триллионов рублей в течение примерно 27 лет. При этом жильем удалось обеспечить лишь 1,7 миллиона семей.

В итоге, стоимость квартиры, приобретенной сейчас за 8,3 миллиона рублей (это средний показатель по России), в течение всего срока выплаты кредита составит для покупателя и государства 38,6 миллиона рублей. Это эквивалентно четырем с половиной квартирам.

Несмотря на шокирующие цифры, специалисты, рассматривающие ситуацию с макроэкономической точки зрения, не спешат паниковать. Они отмечают, что логика в этом есть, но важно понимать, что семейная ипотека в первую очередь направлена не на поддержку семей, а на помощь другим участникам рынка.

Льготная ипотека, введенная в 2020 году в дополнение к семейной, изначально позиционировалась как срочная мера поддержки строительной отрасли. В условиях пандемии и резкого увеличения ключевой ставки до 20% отрасль столкнулась с угрозой коллапса. Строительство и продажа квартир поддерживают целую индустрию: от строительной техники и материалов до проектирования и транспортировки, обеспечивая рабочие места для миллионов людей.

Если бы строительный сектор обрушился, это могло бы привести к системному кризису всей экономики России, включая банкротства банков и массовые недострои.

Таким образом, поддержка строителей была оправдана. Особенно учитывая, что после преодоления финансовых трудностей это обошлось государству недорого и дало возможность миллионам россиян приобрести жилье.

«Сегодня ситуация сильно отличается от 2020 года», — согласен кандидат экономических наук и доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Петр Арефьев. — Однако высокие расходы государства на поддержку системы семейной ипотеки — это вынужденная мера. Резкий отказ от программы при высоких ставках ЦБ может привести к тому самому коллапсу строительной отрасли и системному кризису экономики, которого мы пытались избежать во время пандемии.

Еще один аргумент, позволяющий более спокойно воспринимать эти пугающие цифры, — инфляция. По словам Арефьева, через 27 лет 38 миллионов рублей будут стоить значительно меньше.

Простые расчеты показывают, что даже при целевой инфляции в 4,5% в год покупательная способность 38,5 миллиона рублей через 27 лет составит всего 11,7 миллиона. Если же инфляция окажется выше, например, 7%, то сумма снизится до 5,3 миллиона. Этот риск уже несет банковская система.

«Возможно, стоит рассмотреть подход, предложенный Михаилом Делегиным, с которым я раньше работал. Он заключался в дифференциации ключевой ставки — устанавливать разные ставки для обычных кредитов и для финансирования инфраструктурных проектов», — размышляет Арефьев. — В этом случае банки, участвующие в программе семейной ипотеки, могли бы получать более дешевые средства из бюджета, а государство тратило бы меньше.

Существует и третий вариант: если бы государство напрямую закупало квартиры у застройщиков и передавало их семьям с детьми не на условиях собственности, а по социальному найму с определенными условиями или по беспроцентной рассрочке.

По мнению Петра Арефьева, такой подход действительно мог бы значительно увеличить объем закупаемых квартир, однако он также несет определенные риски.

— Речь шла бы о масштабных государственных закупках, что всегда связано с характерными для них проблемами. Кроме того, семьи сейчас имеют возможность выбирать, где жить и в каких квартирах, а при подобном распределении кто-то обязательно останется недовольным, — отмечает экономист.

Не следует забывать и о том, что государству выгодно иметь миллионы семей, связанных ипотекой с конкретными местами. Их главы будут более ценить свою работу и ответственно подходить к своему жизненному пути. В конечном итоге они станут полноправными владельцами недвижимости, которую смогут передать по наследству.

В любом случае Центробанк дает четкие сигналы о том, что период высоких ставок подходит к концу, и с их снижением обязательства перед ипотечными банками также уменьшатся. Кроме того, семейная ипотека продолжает выполнять свою функцию — не только поддерживать экономику, но и решать социальные задачи.

Записаться на консультацию

В Челябинске и Магнитогорске рынок аренды квартир движется в разных направлениях.

Недавно был опубликован анализ состояния рынка жилья в различных российских городах по итогам первого квартала 2025 года, проведенный аналитиками портала «Мир квартир». В исследовании рассматривались изменения арендных ставок на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в 70 городах страны, при этом элитная недвижимость не учитывалась.

 

В целом по России аренда однокомнатных квартир подорожала в 17 городах, тогда как в 63 городах наблюдалось снижение цен. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры выросли в 25 городах, а в 45 — снизились. Трехкомнатные квартиры стали дешевле в 37 городах и дороже в 33.

Узнать подробнее

Что касается Челябинска, то здесь аренда всех типов квартир в первом квартале 2025 года снизилась. Однокомнатные квартиры подешевели на 6,3%, средняя арендная ставка составила 25 204 рубля в месяц. Двухкомнатные квартиры стали дешевле на 5,2% (31 856 руб.), а трехкомнатные — на 0,9% (42 791 руб.).

В Магнитогорске же в первом квартале 2025 года арендные ставки снизились только на трехкомнатные квартиры — на 6,2% (31 833 руб. в месяц). В то же время аренда однокомнатных квартир подорожала на 3,4% (20 935 руб.), а двухкомнатных — на 10,4% (27 999 руб.).

Записаться на консультацию

«Выживут самые сильные застройщики»

За восемь месяцев продажи новостроек в Челябинске снизились на 20%.

В Челябинске доля распроданных квартир в новостройках уменьшилась с 60% в июле 2024 года до 40% в марте текущего года. Участники рынка отмечают, что после повышения ключевой ставки инвесторы стали реже вкладывать средства в недвижимость. Семейная ипотека стала основным инструментом для приобретения жилья, однако ее доля значительно сократилась из-за уменьшения государственных программ. Эксперты считают, что застройщикам необходимо адаптироваться к текущим экономическим условиям и находить новые способы реализации непроданных объектов.

Узнать подробнее

На рынке недвижимости Челябинска наблюдается снижение числа сделок в сегменте первичного жилья. В настоящее время 65% всех договоров купли-продажи приходится на вторичные квартиры, 25% — на новостройки, а 10% — на частные дома. Эти данные озвучил брокер из региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» Константин Козлов на пресс-конференции, посвященной ситуации в недвижимости.

По его словам, в 2024 году доля сделок с первичным жильем составляла 47,53%, тогда как вторичное жилье занимало 40–45%. Константин Козлов отметил, что нынешняя ситуация, с одной стороны, способствует правильному движению экономики без излишнего спроса на первичный рынок, а с другой — указывает на проблемы с продажами новостроек.

«Данные показывают, что уровень распроданности на первичном рынке значительно снизился. По информации Сбербанка, в июле 2024 года он составлял 60%, а сейчас упал до 40%», — подчеркнул Константин Козлов.

Эксперт объяснил эту тенденцию тем, что после сокращения государственных программ ипотеки и повышения ключевой ставки Центрального банка РФ количество «стихийных» инвесторов, покупавших квартиры в новостройках, уменьшилось.

«Теперь основными покупателями являются люди, использующие семейную ипотеку для улучшения своих жилищных условий, а не для получения дохода от недвижимости», — добавил господин Козлов.

Руководитель отдела продаж жилого комплекса «Симфония» Юлия Тупицина подтвердила, что большинство сделок на рынке первичной недвижимости осуществляется с помощью семейной ипотеки, так как это более выгодно в долгосрочной перспективе с учетом текущих ставок. «90% наших продаж осуществляется через семейную ипотеку, 10% — через рассрочку. Если у дольщика есть вся сумма на руках, он может внести минимальный взнос застройщику, а оставшиеся средства положить на вклад и заработать на процентах», — отметила Юлия Тупицина.

Эксперт поделилась информацией о том, какие методы применяют застройщики для продажи непроданных квартир. «Основная цель застройщика — максимально реализовать все квартиры по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, чтобы избежать остатков на балансе. Если квартиры остаются и за них необходимо платить эксплуатационные расходы, требуется находить решения. Например, это могут быть акции, специальные предложения, отделка в подарок, сертификаты на покупку мебели, а также дополнительные кладовки и парковочные места. Эти инструменты помогают распродать оставшееся жилье. Обычно после ввода в эксплуатацию остаются двух- и трехкомнатные квартиры», — рассказала Юлия Тупицина.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости «выживут только сильнейшие застройщики».

«С уходом государственных программ, которые способствовали продажам, останутся лишь крупные игроки, способные адаптироваться к новым условиям. В настоящее время покупка недвижимости с использованием эскроу-счетов негативно сказывается на застройщиках. Мы стараемся соблюдать сроки строительства. Возможно, процесс передачи квартир дольщикам затянется, но ввод в эксплуатацию будет осуществлен в запланированные сроки», — добавила Юлия Тупицина.

В новых экономических условиях застройщики начали более тщательно подходить к подготовке строительства новых объектов, чтобы минимизировать риски. Эксперт Константин Козлов отметил, что теперь важно точно рассчитывать, какой сегмент жилья строить и в каком районе. «Если раньше можно было одновременно возводить два-три объекта, то сейчас застройщики более осторожно выбирают локацию, сегмент и количество квадратных метров. Это необходимо для снижения убытков и рисков», — подчеркнул он.

Константин Козлов также считает, что цены на недвижимость в будущем, даже с учетом снижения ключевой ставки, не претерпят значительных изменений.

В марте 2025 года медианная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Челябинска составила 167 тыс. рублей. По данным портала «Яндекс Недвижимость», за месяц цена увеличилась на 6,5%.

Согласно информации Челябинскстата, в январе-феврале 2025 года в Челябинской области было введено в эксплуатацию 455 тыс. кв. м жилой недвижимости, что выше показателя аналогичного периода прошлого года — 436,6 тыс. кв. м.

Записаться на консультацию

«Аргументы для повышения цен»:
эксперты рынка недвижимости о присоединении Западного к Челябинску

Поселки Западный и Пригородный планируют присоединить к Челябинску, и это решение уже получило одобрение депутатов городской думы. Если поддержка будет оказана и в региональном Заксобрании, в черте города окажутся почти два десятка жилых комплексов от известных застройщиков. Участники рынка недвижимости обсудили возможные последствия этого объединения. Следует ли ожидать повышения цен на жилье?

Узнать подробнее

«Спрос зависит от ипотечных программ»

Поселки долгое время пользовались популярностью, в том числе благодаря более низким ценам на жилье — несколько лет назад разница с ценами в Челябинске могла достигать 20%. Однако, как отмечает Анна Шипина, управляющая специализированным застройщиком «АвенюИнвест» (микрорайон «Вишневая горка» в Западном), в последние годы стоимость жилья практически сравнялась.

«Западный выбирали в основном из-за его экологичности. Природа и лес — это было ключевым фактором», — считает она.

По ее словам, присоединение поселков станет логичным шагом в развитии города, и застройщики не сомневались, что это произойдет. Говоря о влиянии реформы на продажи квартир, Анна Шипина подчеркнула, что основные инструменты регулирования рынка останутся приоритетными и именно они будут определять спрос.

«Все определяется законом спроса и предложения, а также рыночной конъюнктурой. Потребители будут реагировать на новые ипотечные программы, которые помогут им приобрести жилье. И только потом они будут обращать внимание на расположение жилых комплексов», — уверена она.

Анна Шипина допускает, что присоединение может привести к увеличению продаж квартир, особенно если улучшится транспортная доступность, когда маршруты общественного транспорта станут городскими.

Однако делать прогнозы относительно цен пока затруднительно.

«Если бы этот вопрос мне задали 10 лет назад, я бы дала четкий ответ. Тогда цены в Челябинске и Западном значительно отличались. Сейчас же стоимость жилья в поселке уже близка к городским ценам. Но я полагаю, что рынок отреагирует на присоединение, и цены могут еще больше вырасти», — заключила управляющая «АвенюИнвест».

«Федеральные застройщики могут проявить интерес»

Максим Дворецков, руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про», отметил, что на популярность Западного влияют несколько факторов, таких как близость к центру и новые жилые комплексы. Эти аспекты останутся актуальными, независимо от официального статуса поселка.

По словам Дворецкова, на данный момент нет явных признаков того, что присоединение принесет застройщикам выгоду, однако и негативные последствия отсутствуют.

«Застройщики не имеют ничего, что могло бы их ущемить. Скорее всего, они даже немного выиграют от того, что жилые комплексы окажутся в границах города, и потенциальные покупатели будут охотнее их посещать», — добавил он.

Дворецков подчеркнул, что на цены квартир и спрос гораздо сильнее влияют льготная ипотека и государственные программы, чем изменение муниципальных границ.

Тем не менее, по его мнению, это может привлечь внимание со стороны иногородних застройщиков, которые еще не работают в Челябинске.

«Вероятно, заинтересуются компании, которые уже присутствуют на рынке Челябинска, но еще не начали строительство, такие как „Брусника“. Также могут появиться новые игроки, как „ЛСР“, которые начнут искать участки. Для городской администрации это станет плюсом: стоимость земли возрастет, и застройщики будут вынуждены заплатить больше, чем если бы пришли в пригород», — заключил Дворецков.

«Это не Нью-Йорк»

Ипотечный брокер и риелтор Кирилл Павлов считает, что успех поселков во многом был обусловлен сельской ипотекой, которая была отменена для многоквартирных домов.

Обсуждая последствия присоединения, он выразил мнение, схожее с другими экспертами. Ожидается улучшение транспортной доступности и незначительное повышение цен.

«Мы не предполагаем резкого роста цен на квартиры, но изменение стоимости неизбежно, так как это уже не Сосновский район, а Челябинск. Особенно Центральный район города. <…> Это психологический момент — теперь дома находятся не в „загородной зоне“. Вы покупаете квартиру в городе. Для застройщиков это возможность обоснованно повысить цены», — пояснил Павлов.

Он добавил, что не стоит переоценивать реформу, но она все же окажет влияние на некоторые аспекты.

«Сверхмасштабных изменений не предвидится — это не присоединение к Нью-Йорку. <…> Однако возможное развитие инфраструктуры благодаря тому, что поселки теперь формально являются частью города, — это положительный момент», — подытожил эксперт.

Напомним, чтобы поселки были присоединены к городу, инициативу должны одобрить депутаты областного Заксобрания на заседании в конце апреля. Если это произойдет, в состав города войдут жилые комплексы «Западные луга», «Залесье», «Вишневая горка», «Женева», «Западные холмы», «Западный город», «Холмs», «Набережный», «Твоя привилегия», «Конфетти», «Белый хутор», «Просторы», «Притяжение», а также СНТ «Заречный», Южно-Уральский гольф-клуб и  парк «ФанПарк». В состав Челябинска также войдет поселок Пригородный с ЖК «Парковый Премиум», «Новиль» и «Шишкин».

Записаться на консультацию

Придется распрощаться с квартирой.
Рассмотрим подводные камни IT-ипотеки, которые могут свести на нет все преимущества низкой ставки.

Эта программа может привести администраторов и их коллег в финансовую ловушку.

IT-ипотека — одна из самых привлекательных программ на рынке с годовой ставкой всего 6%. В то время как базовая ставка по ипотеке составляет 28–29%, условия выглядят просто фантастически. Однако в этой привлекательности скрывается опасность: один неверный шаг — и льготная ставка может стать рыночной, а доступная ипотека превратится в серьезное финансовое бремя.

Узнать подробнее

Какие риски связаны с IT-ипотекой и что стоит учесть перед подписанием кредитного договора?

Хотим сразу отметить, что программа не рекомендуется всем подряд, даже тем заемщикам, которые формально соответствуют ее требованиям. Есть разница между настоящими айтишниками, которые, вероятно, будут работать в этой области всю жизнь, и людьми, которые временно трудятся в IT-компании. Обеим категориям стоит хорошенько подумать перед тем, как оформлять IT-ипотеку, а второй группе — особенно тщательно.

Да, среди наших клиентов есть немало тех, кто воспользовался этой ипотекой и успешно справляется с ней. Но данная программа имеет серьезные риски, которые могут привести неподготовленного человека к финансовым проблемам.

Давайте подробнее рассмотрим условия, на которых предоставляется IT-ипотека.

Условия IT-ипотеки на 2025 год

В СМИ периодически появляются сообщения о возможных изменениях в программе, но на данный момент действуют условия, введенные Минцифры 1 августа прошлого года:

Ставка: до 6%. Некоторые банки предлагают дополнительные субсидии, снижая ставку для заемщика;

Первоначальный взнос: от 20,1%;

Сумма кредита: до 9 миллионов рублей. Возможен увеличенный лимит до 18 миллионов рублей, но ставка для суммы выше лимита будет значительно выше льготной;

Цели кредита: можно приобрести квартиру в новостройке или частный дом от застройщика. Также возможно строительство дома с аккредитованным подрядчиком;

Требования к заемщику: гражданин РФ в возрасте до 50 лет, работающий по трудовому договору в аккредитованной IT-компании с налоговыми льготами. Зарплата до вычета НДФЛ: для городов-миллионников — от 150 тысяч рублей, для остальных регионов — от 90 тысяч рублей. Образование и должность заемщика не имеют значения: не обязательно быть айтишником. Это может быть как плюсом, так и минусом — об этом расскажу ниже.

Главное изменение с 1 августа 2024 года — исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы. Заемщик может получить IT-ипотеку только если его работодатель зарегистрирован в другом регионе или имеет региональный филиал в Москве или Петербурге.

Важно отметить, что банки по-разному интерпретируют понятие «место работы заемщика». Например, если человек работает удаленно в Екатеринбурге, но официально числится в московском офисе компании, у него есть шансы на получение IT-ипотеки, но не во всех банках.

В одном банке достаточно будет предоставить справку 2-НДФЛ и КПП организации — если КПП московский, ипотека будет отклонена. В другом банке можно представить трудовой договор с указанием удаленной работы из Екатеринбурга, и такой заемщик сможет получить ипотеку — при выполнении всех других условий. В общем, здесь много нюансов. Поэтому если вы работаете удаленно, обязательно проконсультируйтесь с опытным ипотечным брокером.

На сегодняшний день ставка по IT-ипотеке остается самой низкой на рынке и представляет собой отличную возможность для тех, кто работает в данной сфере, приобрести квартиру или построить дом.

Теперь о подводных камнях. Они действительно серьезные.

Увольнение может обернуться большими расходами

Согласно новым условиям, заемщик обязан оставаться на работе в аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока ипотеки. Это важный момент, который стоит учесть. Если человек оформляет IT-ипотеку на 20 лет и не собирается погашать её досрочно, ему необходимо будет работать в аккредитованных компаниях из реестра Минцифры все эти 20 лет. Увольнение, будь то по собственному желанию или сокращению, для банка будет означать одно и то же: льготная ставка аннулируется, и она переходит на рыночный уровень.

После увольнения у заемщика есть полгода для поиска новой работы в аккредитованной компании, причем только в региональной. Работать в компаниях из Москвы и Санкт-Петербурга нельзя — хотя формально это не запрещено, банк вправе повысить ставку.

Смена деятельности также чревата последствиями. Если вы решили покинуть IT-сферу и заняться чем-то другим, например, сборкой мебели, то ставка по ипотеке может вырасти до ключевой плюс несколько процентов. Это приведет к резкому увеличению ежемесячных платежей и значительному росту общей суммы переплаты.

Не стоит брать IT-ипотеку людям, не работающим непосредственно в IT. Например, маркетологам, бухгалтерам или рекрутерам в IT-компаниях. Если они потеряют работу, им придется искать новое место только в аккредитованных организациях. В то время как профильным специалистам найти работу в IT довольно просто, непрофильным это сделать гораздо сложнее.

Что делать? Не затягивайте с поиском нового места работы. Если же вы решили полностью покинуть IT-сферу, стоит все тщательно просчитать. Если у вас нет накоплений для досрочного погашения ипотеки, возможно, вам будет выгоднее продать квартиру — иногда это наиболее разумное решение, даже если у вас нет другого жилья.

“Если ваш ежемесячный платеж вырастет, к примеру, с 40 до 120 тысяч рублей — а это вполне реально — то временная аренда квартиры может оказаться более выгодной, чем переплата по ипотеке.”

Когда ситуация стабилизируется, можно снова рассмотреть вопрос о покупке недвижимости.

Потеря аккредитации компанией

Еще один серьезный риск IT-ипотеки заключается в том, что если компания теряет аккредитацию, ставка по ипотеке для ее сотрудников повышается до рыночного уровня. Это происходит независимо от вины заемщика.

IT-компании, рассчитывающие на налоговые льготы, обязаны ежегодно подтверждать свою аккредитацию и предоставлять ФНС согласие на раскрытие информации, составляющей налоговую тайну.

Правила для компаний могут меняться: государство может увеличить минимальную долю доходов от IT-деятельности или ужесточить требования к числу сотрудников. Если компания не успевает адаптироваться, она может потерять аккредитацию, а её сотрудники — право на льготную ставку по ипотеке.

Что делать? У заемщика есть два варианта: либо увольняться и искать другую аккредитованную IT-компанию, либо ждать, пока текущий работодатель восстановит аккредитацию. Но стоит помнить о расходах: если банк уже зафиксировал потерю аккредитации, заемщику придется платить по повышенной ставке до тех пор, пока компания не исправит ситуацию и не получит аккредитацию.

Регулярно проверяйте статус вашего работодателя в Реестре аккредитованных IT-компаний на «Госуслугах». Если фирма исчезла из списка — это повод для беспокойства.

«Вы опоздали с документами»

Существует новое правило: заемщик обязан каждые полгода подтверждать свое трудоустройство в аккредитованной IT-компании. Если раньше этот процесс проходил без особых проблем, то теперь ситуация изменилась.

В последние месяцы на форумах по недвижимости активно обсуждают, как крупнейший банк начал массово повышать ставки по IT-ипотекам «из-за непредоставления документов о трудоустройстве».

Многие заемщики выражали недовольство, что повышение происходило без каких-либо уведомлений от банка. Никаких писем или СМС не приходило, и в один момент человек обнаруживал, что его ипотечная ставка резко возросла, а вместе с ней и ежемесячный платеж.

Самое неприятное заключалось в том, что ставка повышалась навсегда. Позднее банк объявил о введении антикризисных мер и сообщил, что льготная ставка будет восстановлена на следующий месяц после предоставления документов о трудоустройстве в аккредитованной IT-компании. Однако стоит отметить, что такие изменения остаются пока что внутренней информацией, не ставшей общеизвестной.

Если изменения являются частью внутренней политики банка, то никто не может заставить его строго придерживаться новых правил. Банк вправе корректировать их в зависимости от рыночной ситуации и реакции клиентов.

Новые правила пока только объявлены, и четкие механизмы их реализации отсутствуют, что создает пространство для маневров. Банк уже успел перевести часть заемщиков на повышенные ставки. Будут ли эти заемщики иметь возможность вернуть льготную ставку при предоставлении документов о трудоустройстве в IT-компаниях, или им придется подавать жалобы и иски? Официальных разъяснений нет, и это создает риск, что на практике все останется прежним.

Что делать? Будьте внимательны: следите за сроками и не ждите уведомлений от банка! Лучше подавайте документы заранее. Если вы будете делать это в последний момент, есть вероятность, что ставка вырастет. Возможно, для банков массовое повышение ставок без предупреждения — это способ минимизировать риски по льготной ипотеке и увеличить прибыль.

Если вы предоставили документы вовремя, но ставка все равно повысилась — требуйте объяснений от банка. Если ситуация не изменится, обращайтесь в суд.

Вывод

Не стоит бояться IT-ипотеки, но к ней нужно подходить с осторожностью, учитывая все риски и имея запасной план на случай непредвиденных обстоятельств.

Рекомендуется иметь накопления хотя бы на 4–6 ежемесячных платежей, а также поддерживать связи в отрасли и иметь альтернативные варианты трудоустройства. Эти советы актуальны для всех заемщиков, но особенно важны для тех, кто оформляет IT-ипотеку.

Записаться на консультацию

Банки начали снижать ставки и первоначальные взносы по ипотеке: что происходит

Сбербанк рассматривает возможность снижения ставок по рыночной ипотеке в ближайшее время.

Сбербанк и ВТБ объявили о смягчении условий ипотечного кредитования. Сбербанк планирует уменьшить процентные ставки, а ВТБ снизил размер первоначального взноса. Другие крупные банки также готовы последовать этому примеру, сообщает «Коммерсантъ». Центральный банк считает, что даже небольшое снижение ставок может активизировать рынок, и ожидает, что объемы ипотечного кредитования в марте вырастут на 10–25% по сравнению с февралем.

Узнать подробнее

Другие банки также следуют этой тенденции. Например, Абсолют-банк планирует снизить ставку по ипотеке на первичном рынке до 27,2% с 1 апреля, а Альфа-банк уменьшил первоначальный взнос до 30%.

Центральный банк опубликовал данные о росте ипотечного рынка в феврале, где объемы выдачи ипотеки увеличились на 79% по сравнению с январем благодаря улучшению условий льготных программ. Однако выдачи рыночной ипотеки остаются на низком уровне из-за высоких ставок.

По состоянию на 21 марта, средневзвешенные ставки по ипотеке в топ-20 банков составляют 27,92% на первичном и 28,41% на вторичном рынках. В марте наблюдается рост выдачи ипотеки по сравнению с февралем, и банки прогнозируют прирост в пределах 10–30%.

Тем не менее эксперты предупреждают, что массового смягчения условий ипотечного кредитования не произойдет. Крупные банки могут снижать ставки без значительного влияния на капитал, и текущая положительная динамика может оказаться обманчивой из-за новых ограничений и ужесточения регулирования.

Если у вас уже есть ипотека, подумайте о том, стоит ли вкладывать все свободные средства в ее досрочное погашение и как это сделать правильно. Мы также публиковали советы для тех, кто испытывает трудности с ипотечными платежами.

Записаться на консультацию

Каковы различия в ценах на новостройки и готовое жилье: реальные данные

Какие сегменты растут быстрее и почему:

В последние годы в России активно обсуждается перегрев рынка недвижимости. Льготные программы способствовали росту цен на новостройки, и разница между первичным и вторичным рынком иногда достигает 50%. Это создает риски для покупателей новостроек в ипотеку: если заемщик не сможет погасить кредит и решит продать квартиру на вторичном рынке, вырученной суммы может не хватить для полного расчета с банком.

Насколько реальна эта угроза и сколько на самом деле теряет квартира при перепродаже? Давайте разберемся.

Узнать подробнее

Сравнение «сталинок» и новых жилых комплексов

На стоимость квартиры влияет множество факторов, но при сравнении готового жилья и новостроек ключевым является возраст здания. Вторичный рынок делится на две основные группы: дома советской постройки и жилье, возведенное после 2000 года. Единственное, что их объединяет — отсутствие льготных программ.

Согласно данным Домклик, жилье, построенное после 1999 года, значительно дороже средней цены на готовые квартиры. В 2024 году средняя цена вторичного жилья составила 107 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в домах советской постройки — 92 тысячи рублей. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, возведенных с 2000 года, составила 133 тысячи, а в самых новых (2019–2024 годы) — 151 тысяча рублей. Это всего на 7% ниже средней цены новостроек в 2024 году. Таким образом, разница в ценах не всегда свидетельствует о значительном падении стоимости квартиры после сдачи дома или через несколько лет.

Срок окупаемости инвестиций — два года

Но стоит ли инвестировать в новостройки? Безусловно, если приобрести квартиру у застройщика в сданном доме и сразу выставить её на продажу, вероятно, придется сделать небольшую скидку. Однако насколько обосновано мнение, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект теряет в цене на десятки процентов?

Анализируя стоимость вторичных квартир, проданных в 2024 году, и цены, по которым они были куплены у застройщика, можно заметить, что со временем объекты только дорожают. Через год или два стоимость вторичного жилья обычно превышает первоначальные вложения.

Представим инвестора, который с 2019 по 2023 год покупал по одной квартире за 10 миллионов рублей. В 2024 году он мог бы продать их за 78 миллионов, а с евроремонтом — за 92 миллиона. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Эксперты Домклик подсчитали, что максимальная стоимость вторичного жилья достигается через 3–4 года после постройки. Возможно, это связано с тем, что в новых объектах высока доля квартир без отделки. Однако затраты на ремонт можно компенсировать доходами от аренды.

Срок окупаемости инвестиций — два года

До конца 2019 года цены на новостройки и вторичное жилье росли примерно одинаковыми темпами. Однако после этого разница в ценах начала стремительно увеличиваться, и покупка квартиры в новостройке стала более выгодной по сравнению с жильем в старых домах. Это привело к росту спроса на новостройки, что, в свою очередь, способствовало увеличению их цен. До введения программы «Господдержки-2020» дома, построенные до 2010 года, не уступали новостройкам в темпах роста стоимости.

Еще одним важным фактором, повлиявшим на цены на вторичное жилье, стало резкое повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичное жилье начали расти более равномерно, вне зависимости от года постройки. Уменьшение доли продаж дорогих квартир на вторичном рынке привело к возрастанию интереса к старым домам. Заемщики стали выбирать более доступные варианты, из-за чего цены на «свежую» вторичку уже не могли расти так же быстро, как раньше. В результате после 2020 года стоимость новых квартир на вторичном рынке немного отстала от новостроек.

Однако, если рассмотреть рынок более подробно, можно заметить, что опасения о значительном разрыве цен между сегментами сильно преувеличены. Вторичное жилье, построенное в 2010-х годах, стоит на 22% дешевле новостроек, а более новые квартиры — всего на 5%. При этом цена квартиры, купленной в новостройке через 2–3 года, как правило, оказывается выше первоначальной.

Записаться на консультацию

В Челябинске молодым семьям сократили субсидии на жилье из-за его удешевления, но они с этим не согласны

В Челябинске произошло снижение выплат по программе «Молодая семья». Если еще три-четыре месяца назад семьи могли рассчитывать на 2,5 миллиона рублей, то теперь сумма уменьшилась до 1,8 миллиона. Эксперты и сами молодые семьи ставят под сомнение, что жилье так существенно подешевело.

Узнать подробнее

Расина, молодая мама двоих детей — девятилетнего сына и трехлетней дочери, в 2021 году подала заявку на участие в программе «Молодая семья».

— Мы долго ждали своей очереди, по 7–8 лет. Поэтому особых надежд не питали. Просто подали заявку и забыли о ней, — рассказала Расина.

Госпрограмма предоставляет молодым семьям возможность получить финансирование на покупку жилья, его строительство или погашение ипотеки.

Субсидии доступны:

• Семьям с детьми и без них;

• Семьям с одним или несколькими детьми, если один из супругов не является гражданином РФ;

• Одиноким родителям с одним или несколькими детьми.

Чтобы стать участником программы, родители должны соответствовать следующим критериям:

• На момент подачи заявки не старше 35 лет;

• Нуждаются в жилье (не имеют собственного жилья или оно в непригодном состоянии, либо площадь меньше установленной нормы);

• Имеют достаточный доход для оплаты оставшейся суммы за жилье или погашения ипотеки;

• Имеют регистрацию в регионе, где будут использовать субсидию.

Если семья соответствует всем условиям, она может подать заявку на получение субсидии. В Челябинской области этим занимается Министерство строительства и инфраструктуры.

Размер выплат составляет:

• 30% от стоимости жилья для семей без детей;

• 35% от стоимости жилья для семей с одним ребенком и более, а также для родителей-одиночек.

Важно отметить, что максимальная площадь жилья ограничена:

• 42 квадратных метра — для семьи из двух человек (муж и жена или один родитель с ребенком);

• По 18 квадратов на человека — для семей из трех и более человек.

Сумма субсидий не фиксирована и меняется каждый квартал. Она рассчитывается следующим образом: средняя цена квадратного метра по городу умножается на общую площадь будущего жилья, после чего берется 30–35% от полученной суммы.

Среднюю стоимость квадратного метра устанавливают городские власти, и она не может превышать аналогичный показатель по области, который определяет федеральный Минстрой.

По данным региона, на IV квартал 2024 года средняя стоимость квадратного метра составит 96 218 рублей, а в I квартале 2025 года она резко снизится до 85 958 рублей.

Администрация Челябинска подтвердила эти данные: после Нового года средняя цена квадратного метра упала на 10 тысяч рублей. Это, соответственно, отразится на размере субсидий для молодых семей.

«Всё подорожало, а почему жилье подешевело?»

— Когда мы встали в очередь, средняя цена за квадратный метр составляла 72 тысячи рублей. С каждым кварталом она росла, так как недвижимость дорожала. К концу 2024 года цена достигла 96 тысяч, а затем резко упала до 85. <…> Всё остальное сильно подорожало, но почему именно жилье стало дешевле? На самом деле оно не подешевело, а, наоборот, значительно подорожало, — отметила Расина.

С таким мнением согласны и эксперты в области недвижимости Челябинска. Риелтор и ипотечный брокер Кирилл Павлов в беседе с корреспондентом 74.RU подчеркнул, что на рынке недвижимости не произошло ничего, что могло бы существенно снизить среднюю цену квадратного метра.

— Глобальных изменений на рынке не наблюдается. Мы видим только снижение спроса, которое продолжается с лета прошлого года из-за окончания льготных программ и высокой ставки по ипотеке, — считает Кирилл Павлов.

Максим Дворецков, руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про», предположил, что данные Минстроя РФ и администрации Челябинска могут быть связаны с периодами, когда проводились выборки цен.

— В IV квартале 2024 года, возможно, выборка не полностью охватывала декабрь. Именно во второй половине декабря наблюдалось снижение спроса и небольшое падение цен. Однако осенью и в начале декабря цены были выше, — отметил Максим Дворецков. — В настоящее время цены находятся на уровне начала декабря прошлого года, а в некоторых случаях даже выше. В январе наблюдался повышенный спрос, что нетипично для этого месяца. Обычно он «спящий», но в этом году был активный спрос, и большинство покупателей приходят с наличными.

Он добавил, что это может быть связано с окончанием периода банковских вкладов.

— Когда вклады закончились, люди не открывали новые и начали инвестировать в недвижимость. Хорошие предложения быстро раскупались, а владельцы менее качественных объектов думали: «У всех всё хорошо продается» и поднимали цены, — заключил руководитель агентства недвижимости.

В администрации Челябинска, комментируя причины снижения средней цены квадратного метра, сослались на решение Минстроя РФ.

— Каждый муниципалитет может установить свою стоимость, но она не должна превышать ту, что указана в приказе Минстроя. Челябинск установил максимально возможную цену, — сообщили в мэрии.

Напоминаем, если вы уже приобрели жильё, то можете столкнуться с неожиданной проблемой: управляющая компания предложит вам выбор: платить за услуги в разы больше или остаться без них. Эксперты в сфере ЖКХ объяснили, почему без этого компании не смогут выжить.

Записаться на консультацию

Цены на новостройки в Челябинске продолжают падать: риелторы в замешательстве

В феврале Челябинск оказался на первом месте среди городов-миллионников России по снижению стоимости квадратного метра на первичном рынке. Медианная цена «квадрата» в сегменте новостроек в крупных городах составила 180 тыс. рублей. В чем причина такой ситуации в столице Южного Урала и почему местные риелторы не согласны с мнением федеральных экспертов — в материале «ФедералПресс».

Узнать подробнее

Согласно данным за три недели февраля 2025 года, медианная цена на новостройки в городах-миллионниках составила 180 тыс. рублей, как сообщает РБК, ссылаясь на исследование аналитиков платформы «Яндекс Недвижимость». Челябинск стал лидером по снижению цен на первичном рынке: за месяц стоимость квадратного метра упала на 9,9%, достигнув 152 тыс. рублей.

Сохранение ключевой ставки Центробанка рассматривается как позитивный сигнал, который временно ослабит давление на рынок и позволит покупателям и продавцам более уверенно планировать свои сделки. Тем не менее, значительного увеличения спроса на новостройки не предвидится, а цены будут колебаться в привычных рамках от +1% до −1% в месяц, отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Однако президент Российской гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова утверждает, что квартиры на первичном рынке региона не теряют в цене.

«Да, есть скидки от застройщиков, но по прайс-листам цены остаются на прежнем уровне или даже увеличиваются. Скидки от застройщиков касаются только квадратных метров. Многие из них сейчас проводят акции для стимулирования продаж, и квартиры становятся дешевле лишь на 3%, но это не отражает общую стоимость», — комментирует Наталья Шатрукова.
Она также добавляет, что в сравнении со вторичным рынком в Челябинске остается много непроданных объектов. Хотя на первичном рынке наблюдается снижение, цены не падают.

Директор челябинского агентства недвижимости «Высотка» Ксения Муртазина имеет другую точку зрения.

По ее словам, новое жилье в Челябинске дешевеет из-за роста цен в прошлом году, что приводит к более быстрому снижению стоимости недвижимости по сравнению с другими регионами.

«Застройщики предлагают свои условия, и они не собираются снижать цены именно в Челябинской области. Однако сначала необходимо, чтобы упали цены на вторичное жилье», — добавила она.

Записаться на консультацию

Свяжитесь с нами

Наши менеджеры подберут вам наиболее выгодный вариант, а также проконсультируют по имеющимся квартирам.

Заказать звонок

Оставьте свои данные и менеджер проконсультирует вас

«Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности»