Придется распрощаться с квартирой.
Рассмотрим подводные камни IT-ипотеки, которые могут свести на нет все преимущества низкой ставки.

Эта программа может привести администраторов и их коллег в финансовую ловушку.

IT-ипотека — одна из самых привлекательных программ на рынке с годовой ставкой всего 6%. В то время как базовая ставка по ипотеке составляет 28–29%, условия выглядят просто фантастически. Однако в этой привлекательности скрывается опасность: один неверный шаг — и льготная ставка может стать рыночной, а доступная ипотека превратится в серьезное финансовое бремя.

Узнать подробнее

Какие риски связаны с IT-ипотекой и что стоит учесть перед подписанием кредитного договора?

Хотим сразу отметить, что программа не рекомендуется всем подряд, даже тем заемщикам, которые формально соответствуют ее требованиям. Есть разница между настоящими айтишниками, которые, вероятно, будут работать в этой области всю жизнь, и людьми, которые временно трудятся в IT-компании. Обеим категориям стоит хорошенько подумать перед тем, как оформлять IT-ипотеку, а второй группе — особенно тщательно.

Да, среди наших клиентов есть немало тех, кто воспользовался этой ипотекой и успешно справляется с ней. Но данная программа имеет серьезные риски, которые могут привести неподготовленного человека к финансовым проблемам.

Давайте подробнее рассмотрим условия, на которых предоставляется IT-ипотека.

Условия IT-ипотеки на 2025 год

В СМИ периодически появляются сообщения о возможных изменениях в программе, но на данный момент действуют условия, введенные Минцифры 1 августа прошлого года:

Ставка: до 6%. Некоторые банки предлагают дополнительные субсидии, снижая ставку для заемщика;

Первоначальный взнос: от 20,1%;

Сумма кредита: до 9 миллионов рублей. Возможен увеличенный лимит до 18 миллионов рублей, но ставка для суммы выше лимита будет значительно выше льготной;

Цели кредита: можно приобрести квартиру в новостройке или частный дом от застройщика. Также возможно строительство дома с аккредитованным подрядчиком;

Требования к заемщику: гражданин РФ в возрасте до 50 лет, работающий по трудовому договору в аккредитованной IT-компании с налоговыми льготами. Зарплата до вычета НДФЛ: для городов-миллионников — от 150 тысяч рублей, для остальных регионов — от 90 тысяч рублей. Образование и должность заемщика не имеют значения: не обязательно быть айтишником. Это может быть как плюсом, так и минусом — об этом расскажу ниже.

Главное изменение с 1 августа 2024 года — исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы. Заемщик может получить IT-ипотеку только если его работодатель зарегистрирован в другом регионе или имеет региональный филиал в Москве или Петербурге.

Важно отметить, что банки по-разному интерпретируют понятие «место работы заемщика». Например, если человек работает удаленно в Екатеринбурге, но официально числится в московском офисе компании, у него есть шансы на получение IT-ипотеки, но не во всех банках.

В одном банке достаточно будет предоставить справку 2-НДФЛ и КПП организации — если КПП московский, ипотека будет отклонена. В другом банке можно представить трудовой договор с указанием удаленной работы из Екатеринбурга, и такой заемщик сможет получить ипотеку — при выполнении всех других условий. В общем, здесь много нюансов. Поэтому если вы работаете удаленно, обязательно проконсультируйтесь с опытным ипотечным брокером.

На сегодняшний день ставка по IT-ипотеке остается самой низкой на рынке и представляет собой отличную возможность для тех, кто работает в данной сфере, приобрести квартиру или построить дом.

Теперь о подводных камнях. Они действительно серьезные.

Увольнение может обернуться большими расходами

Согласно новым условиям, заемщик обязан оставаться на работе в аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока ипотеки. Это важный момент, который стоит учесть. Если человек оформляет IT-ипотеку на 20 лет и не собирается погашать её досрочно, ему необходимо будет работать в аккредитованных компаниях из реестра Минцифры все эти 20 лет. Увольнение, будь то по собственному желанию или сокращению, для банка будет означать одно и то же: льготная ставка аннулируется, и она переходит на рыночный уровень.

После увольнения у заемщика есть полгода для поиска новой работы в аккредитованной компании, причем только в региональной. Работать в компаниях из Москвы и Санкт-Петербурга нельзя — хотя формально это не запрещено, банк вправе повысить ставку.

Смена деятельности также чревата последствиями. Если вы решили покинуть IT-сферу и заняться чем-то другим, например, сборкой мебели, то ставка по ипотеке может вырасти до ключевой плюс несколько процентов. Это приведет к резкому увеличению ежемесячных платежей и значительному росту общей суммы переплаты.

Не стоит брать IT-ипотеку людям, не работающим непосредственно в IT. Например, маркетологам, бухгалтерам или рекрутерам в IT-компаниях. Если они потеряют работу, им придется искать новое место только в аккредитованных организациях. В то время как профильным специалистам найти работу в IT довольно просто, непрофильным это сделать гораздо сложнее.

Что делать? Не затягивайте с поиском нового места работы. Если же вы решили полностью покинуть IT-сферу, стоит все тщательно просчитать. Если у вас нет накоплений для досрочного погашения ипотеки, возможно, вам будет выгоднее продать квартиру — иногда это наиболее разумное решение, даже если у вас нет другого жилья.

“Если ваш ежемесячный платеж вырастет, к примеру, с 40 до 120 тысяч рублей — а это вполне реально — то временная аренда квартиры может оказаться более выгодной, чем переплата по ипотеке.”

Когда ситуация стабилизируется, можно снова рассмотреть вопрос о покупке недвижимости.

Потеря аккредитации компанией

Еще один серьезный риск IT-ипотеки заключается в том, что если компания теряет аккредитацию, ставка по ипотеке для ее сотрудников повышается до рыночного уровня. Это происходит независимо от вины заемщика.

IT-компании, рассчитывающие на налоговые льготы, обязаны ежегодно подтверждать свою аккредитацию и предоставлять ФНС согласие на раскрытие информации, составляющей налоговую тайну.

Правила для компаний могут меняться: государство может увеличить минимальную долю доходов от IT-деятельности или ужесточить требования к числу сотрудников. Если компания не успевает адаптироваться, она может потерять аккредитацию, а её сотрудники — право на льготную ставку по ипотеке.

Что делать? У заемщика есть два варианта: либо увольняться и искать другую аккредитованную IT-компанию, либо ждать, пока текущий работодатель восстановит аккредитацию. Но стоит помнить о расходах: если банк уже зафиксировал потерю аккредитации, заемщику придется платить по повышенной ставке до тех пор, пока компания не исправит ситуацию и не получит аккредитацию.

Регулярно проверяйте статус вашего работодателя в Реестре аккредитованных IT-компаний на «Госуслугах». Если фирма исчезла из списка — это повод для беспокойства.

«Вы опоздали с документами»

Существует новое правило: заемщик обязан каждые полгода подтверждать свое трудоустройство в аккредитованной IT-компании. Если раньше этот процесс проходил без особых проблем, то теперь ситуация изменилась.

В последние месяцы на форумах по недвижимости активно обсуждают, как крупнейший банк начал массово повышать ставки по IT-ипотекам «из-за непредоставления документов о трудоустройстве».

Многие заемщики выражали недовольство, что повышение происходило без каких-либо уведомлений от банка. Никаких писем или СМС не приходило, и в один момент человек обнаруживал, что его ипотечная ставка резко возросла, а вместе с ней и ежемесячный платеж.

Самое неприятное заключалось в том, что ставка повышалась навсегда. Позднее банк объявил о введении антикризисных мер и сообщил, что льготная ставка будет восстановлена на следующий месяц после предоставления документов о трудоустройстве в аккредитованной IT-компании. Однако стоит отметить, что такие изменения остаются пока что внутренней информацией, не ставшей общеизвестной.

Если изменения являются частью внутренней политики банка, то никто не может заставить его строго придерживаться новых правил. Банк вправе корректировать их в зависимости от рыночной ситуации и реакции клиентов.

Новые правила пока только объявлены, и четкие механизмы их реализации отсутствуют, что создает пространство для маневров. Банк уже успел перевести часть заемщиков на повышенные ставки. Будут ли эти заемщики иметь возможность вернуть льготную ставку при предоставлении документов о трудоустройстве в IT-компаниях, или им придется подавать жалобы и иски? Официальных разъяснений нет, и это создает риск, что на практике все останется прежним.

Что делать? Будьте внимательны: следите за сроками и не ждите уведомлений от банка! Лучше подавайте документы заранее. Если вы будете делать это в последний момент, есть вероятность, что ставка вырастет. Возможно, для банков массовое повышение ставок без предупреждения — это способ минимизировать риски по льготной ипотеке и увеличить прибыль.

Если вы предоставили документы вовремя, но ставка все равно повысилась — требуйте объяснений от банка. Если ситуация не изменится, обращайтесь в суд.

Вывод

Не стоит бояться IT-ипотеки, но к ней нужно подходить с осторожностью, учитывая все риски и имея запасной план на случай непредвиденных обстоятельств.

Рекомендуется иметь накопления хотя бы на 4–6 ежемесячных платежей, а также поддерживать связи в отрасли и иметь альтернативные варианты трудоустройства. Эти советы актуальны для всех заемщиков, но особенно важны для тех, кто оформляет IT-ипотеку.

Записаться на консультацию

Банки начали снижать ставки и первоначальные взносы по ипотеке: что происходит

Сбербанк рассматривает возможность снижения ставок по рыночной ипотеке в ближайшее время.

Сбербанк и ВТБ объявили о смягчении условий ипотечного кредитования. Сбербанк планирует уменьшить процентные ставки, а ВТБ снизил размер первоначального взноса. Другие крупные банки также готовы последовать этому примеру, сообщает «Коммерсантъ». Центральный банк считает, что даже небольшое снижение ставок может активизировать рынок, и ожидает, что объемы ипотечного кредитования в марте вырастут на 10–25% по сравнению с февралем.

Узнать подробнее

Другие банки также следуют этой тенденции. Например, Абсолют-банк планирует снизить ставку по ипотеке на первичном рынке до 27,2% с 1 апреля, а Альфа-банк уменьшил первоначальный взнос до 30%.

Центральный банк опубликовал данные о росте ипотечного рынка в феврале, где объемы выдачи ипотеки увеличились на 79% по сравнению с январем благодаря улучшению условий льготных программ. Однако выдачи рыночной ипотеки остаются на низком уровне из-за высоких ставок.

По состоянию на 21 марта, средневзвешенные ставки по ипотеке в топ-20 банков составляют 27,92% на первичном и 28,41% на вторичном рынках. В марте наблюдается рост выдачи ипотеки по сравнению с февралем, и банки прогнозируют прирост в пределах 10–30%.

Тем не менее эксперты предупреждают, что массового смягчения условий ипотечного кредитования не произойдет. Крупные банки могут снижать ставки без значительного влияния на капитал, и текущая положительная динамика может оказаться обманчивой из-за новых ограничений и ужесточения регулирования.

Если у вас уже есть ипотека, подумайте о том, стоит ли вкладывать все свободные средства в ее досрочное погашение и как это сделать правильно. Мы также публиковали советы для тех, кто испытывает трудности с ипотечными платежами.

Записаться на консультацию

Каковы различия в ценах на новостройки и готовое жилье: реальные данные

Какие сегменты растут быстрее и почему:

В последние годы в России активно обсуждается перегрев рынка недвижимости. Льготные программы способствовали росту цен на новостройки, и разница между первичным и вторичным рынком иногда достигает 50%. Это создает риски для покупателей новостроек в ипотеку: если заемщик не сможет погасить кредит и решит продать квартиру на вторичном рынке, вырученной суммы может не хватить для полного расчета с банком.

Насколько реальна эта угроза и сколько на самом деле теряет квартира при перепродаже? Давайте разберемся.

Узнать подробнее

Сравнение «сталинок» и новых жилых комплексов

На стоимость квартиры влияет множество факторов, но при сравнении готового жилья и новостроек ключевым является возраст здания. Вторичный рынок делится на две основные группы: дома советской постройки и жилье, возведенное после 2000 года. Единственное, что их объединяет — отсутствие льготных программ.

Согласно данным Домклик, жилье, построенное после 1999 года, значительно дороже средней цены на готовые квартиры. В 2024 году средняя цена вторичного жилья составила 107 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в домах советской постройки — 92 тысячи рублей. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, возведенных с 2000 года, составила 133 тысячи, а в самых новых (2019–2024 годы) — 151 тысяча рублей. Это всего на 7% ниже средней цены новостроек в 2024 году. Таким образом, разница в ценах не всегда свидетельствует о значительном падении стоимости квартиры после сдачи дома или через несколько лет.

Срок окупаемости инвестиций — два года

Но стоит ли инвестировать в новостройки? Безусловно, если приобрести квартиру у застройщика в сданном доме и сразу выставить её на продажу, вероятно, придется сделать небольшую скидку. Однако насколько обосновано мнение, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект теряет в цене на десятки процентов?

Анализируя стоимость вторичных квартир, проданных в 2024 году, и цены, по которым они были куплены у застройщика, можно заметить, что со временем объекты только дорожают. Через год или два стоимость вторичного жилья обычно превышает первоначальные вложения.

Представим инвестора, который с 2019 по 2023 год покупал по одной квартире за 10 миллионов рублей. В 2024 году он мог бы продать их за 78 миллионов, а с евроремонтом — за 92 миллиона. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Эксперты Домклик подсчитали, что максимальная стоимость вторичного жилья достигается через 3–4 года после постройки. Возможно, это связано с тем, что в новых объектах высока доля квартир без отделки. Однако затраты на ремонт можно компенсировать доходами от аренды.

Срок окупаемости инвестиций — два года

До конца 2019 года цены на новостройки и вторичное жилье росли примерно одинаковыми темпами. Однако после этого разница в ценах начала стремительно увеличиваться, и покупка квартиры в новостройке стала более выгодной по сравнению с жильем в старых домах. Это привело к росту спроса на новостройки, что, в свою очередь, способствовало увеличению их цен. До введения программы «Господдержки-2020» дома, построенные до 2010 года, не уступали новостройкам в темпах роста стоимости.

Еще одним важным фактором, повлиявшим на цены на вторичное жилье, стало резкое повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичное жилье начали расти более равномерно, вне зависимости от года постройки. Уменьшение доли продаж дорогих квартир на вторичном рынке привело к возрастанию интереса к старым домам. Заемщики стали выбирать более доступные варианты, из-за чего цены на «свежую» вторичку уже не могли расти так же быстро, как раньше. В результате после 2020 года стоимость новых квартир на вторичном рынке немного отстала от новостроек.

Однако, если рассмотреть рынок более подробно, можно заметить, что опасения о значительном разрыве цен между сегментами сильно преувеличены. Вторичное жилье, построенное в 2010-х годах, стоит на 22% дешевле новостроек, а более новые квартиры — всего на 5%. При этом цена квартиры, купленной в новостройке через 2–3 года, как правило, оказывается выше первоначальной.

Записаться на консультацию

В Челябинске молодым семьям сократили субсидии на жилье из-за его удешевления, но они с этим не согласны

В Челябинске произошло снижение выплат по программе «Молодая семья». Если еще три-четыре месяца назад семьи могли рассчитывать на 2,5 миллиона рублей, то теперь сумма уменьшилась до 1,8 миллиона. Эксперты и сами молодые семьи ставят под сомнение, что жилье так существенно подешевело.

Узнать подробнее

Расина, молодая мама двоих детей — девятилетнего сына и трехлетней дочери, в 2021 году подала заявку на участие в программе «Молодая семья».

— Мы долго ждали своей очереди, по 7–8 лет. Поэтому особых надежд не питали. Просто подали заявку и забыли о ней, — рассказала Расина.

Госпрограмма предоставляет молодым семьям возможность получить финансирование на покупку жилья, его строительство или погашение ипотеки.

Субсидии доступны:

• Семьям с детьми и без них;

• Семьям с одним или несколькими детьми, если один из супругов не является гражданином РФ;

• Одиноким родителям с одним или несколькими детьми.

Чтобы стать участником программы, родители должны соответствовать следующим критериям:

• На момент подачи заявки не старше 35 лет;

• Нуждаются в жилье (не имеют собственного жилья или оно в непригодном состоянии, либо площадь меньше установленной нормы);

• Имеют достаточный доход для оплаты оставшейся суммы за жилье или погашения ипотеки;

• Имеют регистрацию в регионе, где будут использовать субсидию.

Если семья соответствует всем условиям, она может подать заявку на получение субсидии. В Челябинской области этим занимается Министерство строительства и инфраструктуры.

Размер выплат составляет:

• 30% от стоимости жилья для семей без детей;

• 35% от стоимости жилья для семей с одним ребенком и более, а также для родителей-одиночек.

Важно отметить, что максимальная площадь жилья ограничена:

• 42 квадратных метра — для семьи из двух человек (муж и жена или один родитель с ребенком);

• По 18 квадратов на человека — для семей из трех и более человек.

Сумма субсидий не фиксирована и меняется каждый квартал. Она рассчитывается следующим образом: средняя цена квадратного метра по городу умножается на общую площадь будущего жилья, после чего берется 30–35% от полученной суммы.

Среднюю стоимость квадратного метра устанавливают городские власти, и она не может превышать аналогичный показатель по области, который определяет федеральный Минстрой.

По данным региона, на IV квартал 2024 года средняя стоимость квадратного метра составит 96 218 рублей, а в I квартале 2025 года она резко снизится до 85 958 рублей.

Администрация Челябинска подтвердила эти данные: после Нового года средняя цена квадратного метра упала на 10 тысяч рублей. Это, соответственно, отразится на размере субсидий для молодых семей.

«Всё подорожало, а почему жилье подешевело?»

— Когда мы встали в очередь, средняя цена за квадратный метр составляла 72 тысячи рублей. С каждым кварталом она росла, так как недвижимость дорожала. К концу 2024 года цена достигла 96 тысяч, а затем резко упала до 85. <…> Всё остальное сильно подорожало, но почему именно жилье стало дешевле? На самом деле оно не подешевело, а, наоборот, значительно подорожало, — отметила Расина.

С таким мнением согласны и эксперты в области недвижимости Челябинска. Риелтор и ипотечный брокер Кирилл Павлов в беседе с корреспондентом 74.RU подчеркнул, что на рынке недвижимости не произошло ничего, что могло бы существенно снизить среднюю цену квадратного метра.

— Глобальных изменений на рынке не наблюдается. Мы видим только снижение спроса, которое продолжается с лета прошлого года из-за окончания льготных программ и высокой ставки по ипотеке, — считает Кирилл Павлов.

Максим Дворецков, руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про», предположил, что данные Минстроя РФ и администрации Челябинска могут быть связаны с периодами, когда проводились выборки цен.

— В IV квартале 2024 года, возможно, выборка не полностью охватывала декабрь. Именно во второй половине декабря наблюдалось снижение спроса и небольшое падение цен. Однако осенью и в начале декабря цены были выше, — отметил Максим Дворецков. — В настоящее время цены находятся на уровне начала декабря прошлого года, а в некоторых случаях даже выше. В январе наблюдался повышенный спрос, что нетипично для этого месяца. Обычно он «спящий», но в этом году был активный спрос, и большинство покупателей приходят с наличными.

Он добавил, что это может быть связано с окончанием периода банковских вкладов.

— Когда вклады закончились, люди не открывали новые и начали инвестировать в недвижимость. Хорошие предложения быстро раскупались, а владельцы менее качественных объектов думали: «У всех всё хорошо продается» и поднимали цены, — заключил руководитель агентства недвижимости.

В администрации Челябинска, комментируя причины снижения средней цены квадратного метра, сослались на решение Минстроя РФ.

— Каждый муниципалитет может установить свою стоимость, но она не должна превышать ту, что указана в приказе Минстроя. Челябинск установил максимально возможную цену, — сообщили в мэрии.

Напоминаем, если вы уже приобрели жильё, то можете столкнуться с неожиданной проблемой: управляющая компания предложит вам выбор: платить за услуги в разы больше или остаться без них. Эксперты в сфере ЖКХ объяснили, почему без этого компании не смогут выжить.

Записаться на консультацию

Цены на новостройки в Челябинске продолжают падать: риелторы в замешательстве

В феврале Челябинск оказался на первом месте среди городов-миллионников России по снижению стоимости квадратного метра на первичном рынке. Медианная цена «квадрата» в сегменте новостроек в крупных городах составила 180 тыс. рублей. В чем причина такой ситуации в столице Южного Урала и почему местные риелторы не согласны с мнением федеральных экспертов — в материале «ФедералПресс».

Узнать подробнее

Согласно данным за три недели февраля 2025 года, медианная цена на новостройки в городах-миллионниках составила 180 тыс. рублей, как сообщает РБК, ссылаясь на исследование аналитиков платформы «Яндекс Недвижимость». Челябинск стал лидером по снижению цен на первичном рынке: за месяц стоимость квадратного метра упала на 9,9%, достигнув 152 тыс. рублей.

Сохранение ключевой ставки Центробанка рассматривается как позитивный сигнал, который временно ослабит давление на рынок и позволит покупателям и продавцам более уверенно планировать свои сделки. Тем не менее, значительного увеличения спроса на новостройки не предвидится, а цены будут колебаться в привычных рамках от +1% до −1% в месяц, отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Однако президент Российской гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова утверждает, что квартиры на первичном рынке региона не теряют в цене.

«Да, есть скидки от застройщиков, но по прайс-листам цены остаются на прежнем уровне или даже увеличиваются. Скидки от застройщиков касаются только квадратных метров. Многие из них сейчас проводят акции для стимулирования продаж, и квартиры становятся дешевле лишь на 3%, но это не отражает общую стоимость», — комментирует Наталья Шатрукова.
Она также добавляет, что в сравнении со вторичным рынком в Челябинске остается много непроданных объектов. Хотя на первичном рынке наблюдается снижение, цены не падают.

Директор челябинского агентства недвижимости «Высотка» Ксения Муртазина имеет другую точку зрения.

По ее словам, новое жилье в Челябинске дешевеет из-за роста цен в прошлом году, что приводит к более быстрому снижению стоимости недвижимости по сравнению с другими регионами.

«Застройщики предлагают свои условия, и они не собираются снижать цены именно в Челябинской области. Однако сначала необходимо, чтобы упали цены на вторичное жилье», — добавила она.

Записаться на консультацию

В России планируется расширение программы семейной ипотеки: новые условия

Теперь больше россиян смогут получить льготный кредит.

Согласно предложению Министерства финансов и Министерства строительства и ЖКХ, совместно с агентством «Дом.РФ», льготную ипотеку смогут оформить семьи с одним несовершеннолетним ребенком, независимо от его возраста. Этот вопрос в настоящее время обсуждается в правительстве.

Узнать подробнее

Минфин и Минстрой должны до 25 марта дополнительно проработать возможность расширения семейной ипотеки для семей с одним ребенком до 18 лет, оценить последствия этой меры и подготовить конкретные предложения для правительства.

Как сообщил официальный представитель вице-премьера Александра Новака, правительство намерено вновь предоставить возможность получения семейной ипотеки без возрастных ограничений для детей. В Минфине также рассматривают возможность распространения семейной ипотеки на вторичное жилье, однако это будет доступно не всем, а лишь определенным категориям граждан.

Пока неясно, будут ли семьи с одним ребенком до 18 лет включены в эти категории, но инициатива направлена на повышение доступности жилья в регионах с ограниченным жилищным строительством. Ведомства начали прорабатывать эти меры по поручению президента России Владимира Путина.

Программа льготной ипотеки была продлена для семей с детьми. Они смогут воспользоваться этой возможностью до 2030 года на особых условиях, которые не зависят от фактической ставки по кредиту. Это решение принято в Минфине РФ.

Особые условия программы будут действовать для трех категорий россиян:

Семьи из малых городов (до 50 тысяч человек) смогут взять кредит, даже если детям больше 6 лет, при условии, что в семье как минимум двое детей младше 18 лет.

Аналогичные правила распространяются на регионы с низким объемом строительства или на семьи, проживающие в регионах с индивидуальными программами развития.

Семьи, воспитывающие ребенка-инвалида, также могут рассчитывать на льготные условия независимо от его возраста.

Записаться на консультацию

Челябинск попал в пятерку мегаполисов с наименьшим ростом цен на новостройки

В четвертом квартале 2024 года средняя цена квадратного метра в новостройках Челябинска составила 121,1 тыс. рублей. В начале прошлого года этот показатель был равен 114,9 тыс. рублей, что означает годовой прирост на уровне 5,4%, сообщает «РБК Недвижимость», ссылаясь на данные Росстата.

С таким ростом Челябинск занял четвертое место в рейтинге российских городов-миллионников по минимальной динамике цен на новостройки в 2024 году, уступив только Краснодару, Красноярску и Москве.

Узнать подробнее

Согласно данным Росстата, инфляция в 2024 году составила 9,52%. В 15 из 16 крупнейших городов России цены на новостройки увеличились менее этого значения.

Скромный рост цен на новостройки объясняется завершением программы льготной ипотеки в 2024 году, что привело к стагнации на рынке жилья, пояснила президент гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова.

«У некоторых застройщиков объемы нераспроданного жилья в домах высокой степени готовности превышают 50%. Есть компании, которые не вводят готовые дома в эксплуатацию, так как не могут поставить на баланс нераспроданные квартиры», — отметила эксперт в интервью «Южноуральской панораме».

Кроме того, негативное влияние оказывает увеличение первоначального взноса по ипотеке, который сейчас достигает 40–50%, добавила Наталья Шатрукова.

«Средняя стоимость квартиры, подходящей для семьи, составляет 5 миллионов рублей. Где людям взять два с половиной миллиона? В связи с этим банки ужесточили свои требования к заемщикам. Получение одобрения на ипотеку или любой потребительский кредит воспринимается как нечто фантастическое. Портрет идеального заемщика включает в себя отсутствие долгов, хорошую кредитную историю, официальное трудоустройство, зарплату свыше 120 тысяч рублей и отсутствие претензий со стороны судебных приставов».

По мнению Натальи Шатруковой, дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья будет зависеть от мер государственной поддержки.

«Ситуация критическая: если государство не предпримет никаких действий, строительные компании будут вынуждены замораживать свои проекты, — подчеркивает эксперт. — В настоящее время мы ожидаем нового решения Центробанка по ключевой ставке. Прогнозы предполагают, что она останется на уровне 21%. Однако стагнация на рынке жилья продолжится в любом случае».

Записаться на консультацию

«Чтобы избежать раздувания пузыря».
Эксперты о панике и дефиците жилья

По прогнозам, к 2026 году количество банкротств среди российских застройщиков может увеличиться. Насколько это должно волновать покупателей?

Президент Национального объединения строителей Антон Глушков заявил, что к 2026 году в России ожидается рост числа банкротств застройщиков. Он отметил, что результаты в регионах крайне различаются: наибольшие риски наблюдаются в крупных городах, таких как Омск, Челябинск и Волгоград, где есть дефицит спроса и низкие продажи.

В 2024 году застройщики из миллионников заработали 3,1 триллиона рублей, из которых 1,7 триллиона пришлись на Москву и 423 миллиарда — на Санкт-Петербург. Более устойчивую ситуацию демонстрируют Сочи и Екатеринбург.

Узнать подробнее

Однако эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) менее оптимистичны. Они считают, что в строительстве наблюдаются серьезные проблемы, и вал корпоративных банкротств может начаться уже во втором квартале 2025 года.

Почему застройщики вместо снижения цен на квартиры продолжают говорить о дефиците и росте цен? Кому выгодна паника на рынке? Эти вопросы мы обсудили с экспертами.

Девелоперы заинтересованы в создании тревожной атмосферы на рынке

— Девелоперы нагнетают панику, чтобы предотвратить падение цен на недвижимость. В условиях экономической нестабильности они стремятся сохранить высокие цены, — объясняет ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. — Создание ощущения дефицита жилья побуждает покупателей торопиться с покупками, опасаясь дальнейшего роста цен. Это стимулирует спрос и позволяет девелоперам удерживать или даже повышать стоимость квадратного метра.

— Цены на новостройки выросли на 17% за прошлый год. Когда они начнут снижаться?

— Девелоперы обычно не заинтересованы в снижении цен, так как это может негативно сказаться на их доходах и финансовых обязательствах. Понижение стоимости угрожает рентабельности их проектов и может привести к финансовым трудностям, например, к невозможности погасить кредиты. В таких условиях создание тревожной атмосферы заставляет покупателей действовать быстрее, что позволяет продавать объекты по более высоким ценам.

Маркетологи подстегивают: покупай, пока не подорожало

— Я не могу сказать, что девелоперы нагнетают панику, — считает профессор МГСУ и президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. — В профессиональных кругах действительно звучит тревога, но это объяснимо: долгий период высокой стоимости финансирования сильно влияет на бизнес, особенно капиталоемкий. Для массового потребителя застройщики могут использовать проверенный маркетинговый ход: «покупай сейчас, пока не подорожало».

Ситуация также может быть региональной. Если в регионе два крупных застройщика, и один приостанавливает работу, это приводит к резкому сокращению предложения и подогревает эмоции потенциальных клиентов, у которых ипотека недоступна по финансовым причинам.

— На рынке имеется огромный избыток предложений: почти 78 миллионов квадратных метров не продано. Почему застройщики не замораживают ненужные проекты, чтобы избежать банкротства?

— Строительство имеет высокую инертность. От идеи до сдачи дома проходит 3–4 года. Остановка строительства создает «недострой», нарушает обязательства перед муниципальными властями и покупателями, что подрывает репутацию застройщика.

Хотя девелоперы не свернули новые проекты радикально, они учли снижение спроса. В 2025 году планируется ввести в эксплуатацию 46 миллионов квадратных метров, а в 2026 году — уже 36 миллионов.

Спекулятивный пузырь на рынке недвижимости достиг своего предела

— Никакого дефицита жилья нет, — считает основатель девелоперской компании «Тоннэжкс Груп» Василий Лавров. — Существуют лишь монополисты-застройщики и их союзники среди чиновников, которые заставляют людей приобретать ненужное и низкокачественное жилье по крайне завышенным ценам. Эта схема, действующая последние двадцать лет, прикрыта благими намерениями: защитой дольщиков и улучшением жилищных условий. На самом деле цель заключалась в том, чтобы искусственно раздуть цены, увеличить объем ненужного продукта и направить всех в нужное русло. В результате 90% средних и малых застройщиков и подрядчиков покинули рынок, образовав монополию, что привело к тройному росту цен.

— В Москве стоимость недвижимости превышает лондонскую и парижскую, а в Сочи скоро достигнет московских уровней. Почему же люди продолжают покупать по таким неадекватным ценам?

— У людей нет альтернативы, так как в стране существует лишь одна надежная валюта — «квадратный метр внутри МКАД». Многоквартирные дома стали единственным способом сохранить накопления. При этом до четверти этих объектов остаются пустыми, купленными лишь для размещения свободных средств. Инвестировать в промышленность или IT невозможно без развитого фондового рынка, который у нас отсутствует. Поэтому средний класс продолжает вкладывать свои деньги в ненужные квадратные метры на 37-м этаже «реноваций».

Однако это не может продолжаться вечно. Пузырь достиг своего предела. Пора создавать атмосферу страха, чтобы он не лопнул. И вот появляются разговоры о «дефиците», «снижении темпов строительства» и другие заявления от заинтересованных сторон.

Записаться на консультацию

Челябинцам рассказали о перспективах рынка жилищного кредитования в 2025 году

Участники рынка недвижимости в Челябинске прогнозируют, что в 2025 году объем выдачи ипотечных кредитов и спрос на них снизится на 25-30%, особенно в сегменте вторичного жилья. Это снижение станет возможным, если Центральный банк продолжит ужесточать свою кредитную политику и повышать ключевую процентную ставку, заявила URA.RU президент гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова.

Узнать подробнее

«В 2025 году рынок жилищного кредитования останется в стагнации, и объем выданных кредитов в Челябинске, по моим оценкам, снизится на 25-30% по сравнению с 2024 годом. При этом семейная ипотека останется примерно на уровне конца 2024 года», — отметила Шатрукова.

Она также подчеркнула, что по государственным программам возможны три сценария развития. Во-первых, ставка по семейной ипотеке может вырасти, но все равно останется в два раза ниже, чем ставка на вторичное жилье.

Во-вторых, существует вероятность того, что государство начнет полностью компенсировать банкам разницу между ключевой ставкой и ставкой по госпрограммам. В настоящее время эта компенсация осуществляется лишь частично, что приводит к убыткам для банков. И, наконец, третий сценарий предполагает введение новых программ государственной поддержки для различных категорий граждан, таких как медики, учителя и работники градообразующих предприятий.

Кроме того, Шатрукова добавила, что к весне в Челябинске и области ожидается рост продаж частных домов и коттеджей (ИЖС). Однако надежных застройщиков в этой сфере становится все меньше. Это связано с тем, что после введения эскроу-счетов не все могут позволить себе строить жилье за собственные средства, а банки не готовы кредитовать всех желающих в текущей ситуации. Эксперт подчеркнула, что многое будет зависеть от средней инфляции и выразила надежду на то, что она наконец достигнет целевого уровня, к которому стремится ЦБ.

Записаться на консультацию

В Челябинске на вторичном рынке за месяц раскупили квартиры. Инфографика.

Узнать подробнее

В Челябинске за последний месяц наблюдается активный спрос на квартиры на вторичном рынке. По данным на декабрь 2024 года, количество выставленных на продажу объектов сократилось на 19% по сравнению с ноябрем, что составляет 210 квартир. В итоге в городе на конец декабря предлагалось 932 квартиры. За весь 2024 год объем предложений на старом рынке жилья уменьшился на 40%, сообщили в пресс-службе компании «Этажи», как передает URA.RU.

«В Челябинске в декабре 2024 года количество выставленных на продажу квартир снизилось на 18,39%, что эквивалентно 210 объектам. Если сравнивать с данными прошлого года, предложение вторичного жилья уменьшилось на 40%», — отметили в пресс-службе компании.

Записаться на консультацию

Челябинские риелторы подчеркивают, что большинство сделок по покупке вторичного жилья осуществляется за наличные средства, так как владельцы предлагают значительные скидки. В настоящее время средняя цена квартир на вторичном рынке составляет 3 миллиона 870 тысяч рублей.

На данный момент на вторичном рынке преобладают однокомнатные квартиры, их доля составляет 42,3% (394 объекта). На втором месте находятся двухкомнатные квартиры с предложением в 374 единицы (40,1%), а трехкомнатных квартир на продажу — 140 (15%).

Свяжитесь с нами

Наши менеджеры подберут вам наиболее выгодный вариант, а также проконсультируют по имеющимся квартирам.

Заказать звонок

Оставьте свои данные и менеджер проконсультирует вас

«Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности»