«Пауза» или «перезагрузка»? Что на самом деле происходит с семейной ипотекой в 2026 году

После всплеска ажиотажного спроса ряд банков временно приостановил выдачу льготных кредитов. Разбираемся, почему это произошло и чего ждать заемщикам.

Начало 2026 года ознаменовалось для ипотечного рынка тревожными слухами. В соцсетях начали активно обсуждать информацию о том, что крупнейшие российские банки якобы полностью приостанавливают выдачу семейной ипотеки. Позже выяснилось, что ситуация не столь однозначна.

В то время как «Россельхозбанк» и другие крупные игроки официально опровергли слухи, подтвердив продолжение работы, в «Т-Банке» выдачу действительно приостановили на 1–1,5 недели. Минфин поспешил успокоить рынок, заявив, что никаких ограничений для банков не вводилось.

Возникает вопрос: откуда взялась паника и что на самом деле происходит с главной льготной программой?

Узнать подробнее

Причина 1: Ажиотаж перед изменениями

С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые, более жёсткие правила: одна льготная ипотека на семью с автоматическим привлечением обоих супругов в качестве созаемщиков.

«Это закрывает популярные схемы с двумя отдельными кредитами и „донорскими“ программами», — поясняет эксперт Валерий Тумин.

Именно ожидание этих изменений спровоцировало рекордный всплеск спроса в декабре 2025-го, когда тысячи семей стремились «запрыгнуть в последний вагон». Этот ажиотаж и стал фоном для информационного «перегрева».

Причина 2: Экономика программы стала сложнее для банков

С 1 января государство сократило компенсацию банкам по льготным кредитам на 0,5 п.п.

«Для банка это не благотворительность, а сложный инструмент с минимальной маржой. Любые изменения условий сразу делают продукт либо убыточным, либо слишком рискованным», — отмечает советник председателя правления «Национального Банка Сбережений» Анастасия Кудрявцева.

В результате финансовые организации вынуждены пересчитывать рентабельность. Реакция у всех разная: некоторые ужесточили требования к первоначальному взносу, другие — как «Т-Банк» — взяли техническую паузу для анализа.

«Краткий перерыв, чтобы заново оценить изменяющиеся условия, — это нормальная управленческая практика», — добавляет Кудрявцева.

Что будет дальше? Прогнозы экспертов

  1. Программа сохранена. Льготная ставка до 6% действует до 2030 года.

  2. Это не остановка, а перенастройка. «Такие паузы чаще всего заканчивались либо возобновлением выдач, либо перераспределением спроса в пользу других банков, которые быстрее адаптировались», — объясняет Кудрявцева.

  3. На смену ажиотажу придет планирование. Программа становится более адресной, и эксперты ждут перехода заемщиков от спекулятивных схем к осознанному выбору жилья.

Вывод: Временная приостановка в отдельных банках — это не кризис, а рыночная коррекция. Государство делает программу более целевой, банки — более экономически выверенной. Ожидания по рынку в целом остаются позитивными: «Дом.РФ» прогнозирует рост объема выдачи ипотеки в 2026 году на 20%.

Записаться на консультацию

Как приобрести квартиру в новостройке без риска?

«Мой дом – моя крепость» – почти всякому знакома эта расхожая фраза.

Как же приобрести жильё, которое станет той самой крепостью – желанным надёжным убежищем, обустроенным и комфортным местом для отдыха? Самое важное для этого – продуманно и ответственно подойти к вопросу его покупки.

Покупка жилья – не только выгоды, но и риски

Хотя бы раз в жизни каждый из нас занимался покупкой жилья, будь то дачный домик, или городская квартира в многоэтажке.

Для оформления сделки стороны неизбежно обращаются к различным специалистам – от риэлторов и нотариусов до оценщиков и юристов.

Узнать подробнее

Однако, на рынке покупки недвижимости остаются нередкими случаи недобросовестности и мошенничества различного масштаба. С какими же рисками может столкнуться приобретатель жилья в свободном плавании? Вот некоторые из них:

 – приватизация квартиры или предыдущие операции с ней проведены с нарушением законодательства;

 – квартира находится в залоге, ипотеке, является предметом судебного спора, имеет иные отягощения;

 – в помещении есть скрытые строительные или технологические дефекты;

 – в квартире прописаны несовершеннолетние дети или люди, давно здесь не проживающие;

 – в квартире имеется не узаконенная перепланировка или пристройка;

 – поданному адресу накоплены немалые долги за коммунальные услуги;

 – квартира уже продана недобросовестными продавцами-мошенниками;

 – поблизости проживают соседи-дебоширы, которые испортят жизнь любому.

Как видите, практически весь вышеизложенный список относится к жилью, уже бывшему в использовании, новострой под перечисленные риски не попадает. Это отнюдь не значит, что покупка жилья от застройщика совершенно безопасна – она имеет свои слабые стороны.

Плюсы и минусы новостройки

Если всё-таки принято решение покупать квартиру в новострое, не плохо бы уяснить для себя слабые звенья этого процесса.

Они есть и их несколько:

 – у застройщика может отсутствовать лицензия на строительство или же её срок истёк;

 – застройщику не выделен землеотвод;

 – документы на долевое участие будущих жильцов в строительстве не оформлены или не законны;

 – в договоре между покупателем и застройщиком не предусмотрена ответственность застройщика за неисполнение условий сделки и правовые последствия возможных нарушений с его стороны;

 – готовый дом не сдан в эксплуатацию или процедура проведена с нарушениями;

 – дом имеет скрытые дефекты или повреждения, заметные только специалисту;

 – у застройщика нелестная репутация, о которой вам ничего не известно.

Большинство покупателей не всегда представляют, каким образом при покупке новостроя проверить чистоту квартиры – для этого существуют профильные специалисты.

Кто поможет?

Надеяться на риэлторов бессмысленно – они заинтересованы только в скорейшем оформлении сделки, а за её последствия ответственности не несут. Нотариусы тоже не панацея, ведь они всего лишь помогают составить договор и проверяют полномочия сторон, заверяя их подписи.

Избежать рисков при покупке жилья у застройщика вам поможет Центре зависимой проверки недвижимости. Наши специалисты проведут для вас проверку по следующим направлениям:

 – правовой статус застройщика, его добросовестность и репутация на строительном рынке;

 – наличие у застройщика лицензий и других необходимых документов;

 – выделение земельного участка для строительства;

 – технические характеристики новостроя, возможные дефекты здания и коммуникаций;

 – законность оформления паевых прав совладельцев;

 – документальное оформление сдачи дома в эксплуатацию.

С нашими специалистами покупка квартиры в новострое станет для вас легкой и радостной, как и всякая профессионально подготовленная сделка. Мы поможем вам не только избежать неприятных сюрпризов и разочарований после совершения покупки, но и обезопасим от возможных судебных разбирательств и штрафов, минимизируем риски, связанные со скрытыми дефектами здания.

С нами вы в безопасности!

Записаться на консультацию

Займ под залог квартиры

Возможно, каждый из нас, хоть раз в жизни, но сталкивался с просьбой дать деньги в долг, и с тем, что долг этот редко возвращается обратно к нам.

 

Если вы все же собираетесь дать кому-то деньги, то лучше застраховать себя от возможного риска. Целесообразнее всего давать крупную сумму под залог недвижимости.

 

Как это правильно сделать мы и попробуем разобрать в статье, в виде небольшой пошаговой инструкции.

Узнать подробнее

Проверка заемщика

Самая первая ошибка – слишком сильное доверие, когда вам необходим займ. Чаще всего деньги в долг дают знакомым, людям с которыми общаются не один год, а может и десятилетие. В таком случае подвоха просто не ожидают и не считают нужным потратить лишние деньги на проверку заемщика. А зря. Обязательно, перед оформлением займа нужно полностью проверить кредитную историю, деловую репутацию, семейное и имущественное положение.

Оценка квартиры

Для начала нужно обратиться к специалистам, которые точно скажут стоимость квартиры, чтобы определить, достаточна ли сумма для покрытия займа. Цена услуги составляет около 5000 рублей. Чаще всего оценку оплачивает заемщик. Процедура занимает не более 3 дней.

Условия договора

В договоре, в обязательном порядке, прописывается сумма займа, процентная ставка, график выплат, условия досрочного взыскания. На последний пункт стоит обратить особое внимание, он должен быть четко прописан. Далее необходимо оформить справки № 7 и 9, технический паспорт, справку об отсутствии задолженностей  квартире и кадастровый паспорт. Если в квартире на момент оформления договора прописан несовершеннолетний, то следует потребовать его выписки до момента подписания. Потому что в случае, если квартиру придется продавать, это займет гораздо больше времени. Если заемщик состоит в браке, то требуется согласие супруга на оформление залога и займа. Обезопасьте себя, потребовав справку от психиатра, чтобы в последствии заемщик не мог ссылаться на “невменяемость. Обязательно пропишите в договоре упрощенную процедуру продажи квартиры во внесудебном порядке.

Нотариус

Для того, чтобы снизить риск признания договора займа недействительным, следует оформить его нотариально. Расходы в данном случае оплачивает заемщик.

Записаться на консультацию

Жилая и коммерческая недвижимость

Приобретение квартиры или дома – это важное событие в жизни человека и выгодные инвестиции в будущее семьи. При этом открываются новые перспективы. Выбирая жилье следует придать должное внимание имеющейся инфраструктуре в данном районе. Для комфортного проживания необходимо, чтобы детский сад, школа, транспорт были в шаговой доступности.

На рынке недвижимости в крупных городах всегда имеются разнообразные предложения, из которых удается подобрать подходящее жилище.

Узнать подробнее

Предложения собственников можно посмотреть на специальных порталах в интернете. При этом зачастую удается подыскать жилье, удовлетворяющее требуемым параметрам. Кроме того, подходящий вариант жилища или объектов коммерческого назначения можно найти с помощью агентства недвижимости.

Коммерческая недвижимость предназначается для бизнеса. При ее эксплуатации предприниматель получает прибыль. В настоящее время на объекты коммерческого назначения спрос стремительно растет. Подобным видом недвижимости считаются кафе, офисы, магазины, автомойки, гостиницы и т.д.

Что касается жилых помещений, используемых для сдачи в аренду, то их можно отнести также к коммерческой недвижимости, которая отличается от жилой по следующим критериям:

тип эксплуатации

К коммерческому многоквартирный дом относится пока не сдан в эксплуатацию. Жилым он становится после реализации всех квартир

купля-продажа

Обычно магазины, офисы арендуются, а покупается коммерческая недвижимость довольно редко. Аренда помещения для предпринимателя является более выгодным способом использования площадей под офис или производственную деятельность. При этом он не обременяет себя обязательствами собственника, а в любой момент может сменить помещение на большее или в другом районе. 

постоянная прибыль

Объекты коммерческого назначения приносят прибыль. Если собственник один раз сдает квартиру в аренду, то она не считается коммерческой. Если же он занимается подобной деятельностью постоянно, то данная квартира приобретает статус апартаментов

окупаемость

Затраты на приобретение автосалона или кафе покрываются лет через шесть. Далее собственник данной недвижимости начинает получать доход. Жилая недвижимость не окупается.

Записаться на консультацию

Как арендовать коммерческую недвижимость: советы для арендаторов

Аренда коммерческой недвижимости в последнее время пользуется большим спросом, так как имеет массу преимуществ для арендодателя, так и для арендатора. Для арендодателя сдача коммерческой недвижимости является хорошим стабильным источником дохода, а выгода для арендатора заключается в том, что не каждый предприниматель, особенно это касается новичков, могут себе позволить купить помещение под бизнес. Именно поэтому аренда для них является отличным решением. Но, тем не менее, аренда коммерческой недвижимости таит в себе массу тонкостей, которые необходимо учитывать.

Узнать подробнее

Что необходимо учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Для того чтобы выяснить, выгодна ли вам будет аренда выбранного помещения, необходимо учитывать:

• Какие доходы вы ожидаете?

• Что вы планируете продавать?

• Сколько клиентов в день вы ожидаете?

• Средняя стоимость продукции?

• Расходы на ведение бизнеса. Сюда относится: зарплата сотрудников, плата за аренду, закупка продукции и прочее.

Отделка помещения

Подыскивая помещение для аренды, вы должны помнить, что вы арендуете пустое помещение, которое необходимо обустроить под собственные нужды. Соответственно на это также нужны деньги. Такой ремонт, как замена окон, протечка крыши и замена дверей, то это ложится на плечи арендодателя.

Значительная перепланировка помещения

Это в первую очередь относится к владельцам помещения. Для того чтобы внести какие-либо изменения, необходимо получить на это разрешение в соответствующей инстанции.

 

Технические требования

К каждому помещению в зависимости от сферы деятельности предъявляются определенные технические требования. Например, помещение для общественного питания: кафе или ресторан должно быть оснащено мощной вентиляции. (Чаще всего это отдельный стояк дымохода). И это уже не говоря о технике пожарной безопасности, которыми должны быть оснащены все коммерческие помещения без исключения. Поэтому, прежде чем подписывать договор, убедитесь, что выбранное вами помещение подходит для осуществления вашей сферы деятельности.

Местоположение

Один из ключевых факторов, который влияет не только на развитие бизнеса, но и на стоимость арендной платы. Для любого бизнеса очень важно чтобы помещение находилось на оживленной улице, чтобы неподалеку были остановки общественного транспорта, хороший подъезд. Однако здесь нужно учитывать, что помещение в центре города и на оживленных улицах с хорошо развитой инфраструктурой стоит очень дорого. И если у вас ограниченный бюджет, тогда стоит рассмотреть чуть менее людные улицы, расположенные по соседству. Это поможет обеспечить аналогичный уровень комфорта ведения бизнеса и при этом неплохо сэкономить на аренде. Такой вариант особенно актуален для предпринимателей, которые ведут деятельность через интернет – покупатели на сайте делают заказ, а по указанному адресу забирают его.

Нашли помещение: что дальше

Во время осмотра недвижимости, убедитесь, что помещение соответствует всем необходимым требованиям, в том числе и техническим. После этого можно приступать к ведению переговоров, в ходе которых необходимо выяснить следующие моменты:

Неопределенный срок

Его особенность заключается в том, что до окончания его срока действия ни одна из сторон не имеет право расторгнуть договор аренды. Но такая сделка имеет как преимущества – с одной стороны такая сделка защищает ваши интересы, так как владелец в данном случае не имеет права выгнать вас из помещения. Недостаток – если ваш бизнес несет убытки, то вы также не сможете расторгнуть договор до тех пор, пока не закончится срок договора.

Договора на неопределенный срок

В данном случае каждая сторона имеет право расторгнуть договор в любой момент.

Два вида

Часто применяется сразу же два вида этих договоров. Например, сначала заключается договор на неопределенный срок, а по истечении этого срока заключается договор на неопределенный срок.

Также обсудите, какой размер платы за аренду вы обязаны платить, и кто за какие неисправности отвечает. Как правило, основной ремонт финансирует хозяин помещения, а мелкие дефекты устраняет арендатор.

Записаться на консультацию

Россияне больше не смогут приобретать квартиры за наличные: это положительный или отрицательный момент?

Законопроект, который запретит сделки с жильем за наличные, находится на стадии разработки. Заместитель председателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева сообщила, что его могут принять до конца 2025 года.

После этого будет установлен лимит на покупки: расплата наличными будет разрешена только до одного миллиона рублей. Однако в России найти недвижимость, стоящую меньше этой суммы, довольно сложно. Все сделки выше этой суммы придется проводить через банковские переводы или другие электронные сервисы, как сообщают наши коллеги из MSK1.RU.

Разворотнева отметила, что обсуждение данной инициативы идет уже долгое время в профессиональных кругах, и текст законопроекта почти готов. В Госдуме ссылаются на международный опыт: в большинстве стран мира покупка недвижимости за наличные запрещена уже давно, и Россия должна следовать этим мировым тенденциям.

Депутатская инициатива вызвала активное обсуждение в социальных сетях, и россияне быстро сравнили ее с другими резонансными запретами, такими как продажа алкоголя по выходным или ограничения на имена для новорожденных.

Тем не менее, эксперты рынка недвижимости, опрошенные MSK1.RU, считают, что введение нового запрета может оказаться менее болезненным, чем кажется.

Узнать подробнее

Государство сможет контролировать уплату налогов при продаже недвижимости.

«Мошенники часто используют фиктивные расписки для захвата недвижимости. Эта инициатива направлена на защиту от мошенничества и на повышение прозрачности рынка жилья», — объясняет кандидат юридических наук Оксана Филачева. Она также добавила, что новый закон позволит избежать ситуаций, когда продавцы не получают деньги за свою недвижимость.

С другой стороны, государство получит возможность контролировать источники денежных средств граждан и организаций, участвующих в сделках. Это поможет исключить случаи уклонения от уплаты налогов, когда используются наличные расчеты. Ранее встречались ситуации, когда в договорах указывалась одна стоимость, а на практике сделки оформлялись с фиктивными расписками и займами. Основная цель нового закона — обеспечить чистоту сделок.

Наличными расчетами уже почти не пользуются

— В настоящее время лишь около 10–15% сделок с недвижимостью осуществляется с использованием наличных, — утверждает директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин. — Именно в этих случаях чаще всего возникают спорные или откровенно криминальные ситуации — от подмены купюр до двойных продаж.

Контролировать наличные сложно, передача денег практически не фиксируется, а вернуть средства в случае мошенничества бывает крайне трудно. Безналичные расчеты, напротив, позволяют зафиксировать момент оплаты, получить банковское подтверждение и защититься в суде при возникновении спора. Кроме того, это снижает риски для обеих сторон, особенно если используются аккредитивы или сервисы безопасных расчетов.

— Тем не менее, если почитать соцсети, большинство людей крайне недовольны этой инициативой: мол, не защищайте нас от мошенников, просто не вмешивайтесь.

— Доля клиентов, которые не могут или не хотят оформлять сделки через банки, на сегодняшний день очень мала. В крупных городах она стремится к нулю. Рынок уже сейчас движется к постепенному отказу от наличных, в первую очередь под давлением тех рисков, о которых я упоминал, а не из-за законодательства. Запрет на наличные, конечно, может привести к кратковременному снижению спроса, но этот эффект будет ограниченным.

Оформляйте все официально и сохраняйте документы

— Новый закон защитит, например, пожилых людей, которые доверчиво верят мошенникам: «Подпишите, мы сразу же дадим вам деньги». После подписания — ни денег, ни мошенников. Расчеты за квартиры наличными из рук в руки, когда деньги приносят на сделку в сумках или передают через банковские ячейки, — это небезопасные способы, которые часто используют мошенники. 9 из 10 подобных сделок — попытка избежать налогов, скрыть реальную цену или «решить все по-простому». В итоге эти «простые» решения часто терпят крах в суде, — говорит ипотечный брокер Ирина Асоулюк.

— Можете дать советы нашим читателям, как избежать мошенничества?

— Если вы покупаете квартиру: требуйте безналичные расчеты, оформляйте все официально и сохраняйте все документы, четко фиксируйте назначения платежей.

Если вы продавец: не принимайте наличные, используйте аккредитивы или переводы с пометкой «Оплата по договору №…». И помните, что только такие детали могут спасти сделку от оспаривания в случае банкротства.

Записаться на консультацию

«Некорректная поддержка» — зачем государство платит тройную цену за льготную ипотеку?

Эксперты объяснили, в чем заключается парадоксальная суть этой льготы.

Если бы вместо программы льготной ипотеки государство просто приобретало квартиры у застройщиков и раздавало их, то в три раза больше семей с детьми смогли бы получить жилье за те же средства, которые сейчас расходуются, без необходимости выплачивать треть зарплаты на протяжении 30 лет.

Издание «Фонтанка» проанализировало данные, удивилось результатам и обратилась к специалистам с вопросом о целесообразности текущей льготы.

Узнать подробнее

Программа льготной ипотеки была запущена в 2018 году для стимулирования рождаемости, особенно для вторых детей, чтобы улучшить один из самых низких в мире показателей — количество детей на одну женщину. Эта инициатива стала особенно актуальной во время пандемии коронавируса, когда строительная отрасль оказалась под угрозой, что могло затронуть миллионы работников.

Основная идея программы заключается в том, что государство фиксирует процентную ставку по кредиту на уровне 6% и компенсирует банкам разницу до рыночной ставки, которая рассчитывается как ставка Центробанка плюс 2%.

Когда ставка ЦБ находилась в диапазоне 7–8%, а затем снизилась до 4,25%, такая система выглядела вполне понятной.

Семьи приобретали квартиры стоимостью около 3–5 миллионов рублей (с первоначальным взносом от 15%). Они погашали кредиты примерно за 15 лет, выплачивая ежемесячно по 20–30 тысяч рублей. В этом случае государству приходилось доплачивать банкам чуть более миллиона рублей при ставке ЦБ 7,75% или всего 100–150 тысяч при ставке 4,25%.
С января 2019 года по апрель 2021 года государство взяло на себя обязательства по доплате банкам около 1,5 триллиона рублей, в то время как новоселье отпраздновали 2,7 миллиона семей.

Однако ситуация кардинально изменилась с ростом ставки ЦБ. Теперь разрыв между ней и субсидируемыми 6% стал колоссальным. К этому добавился резкий рост цен на квартиры и увеличение среднего срока кредита почти до 30 лет. Обязательства государства возросли до неприличных размеров. Важно отметить, что речь идет не о текущих выплатах бюджета, а о том, сколько он обещает выплатить за весь срок кредита.

Теперь усредненный кредит по России выглядит следующим образом: квартира стоимостью 7,5 миллиона рублей требует минимального первоначального взноса около 2,5 миллиона, что приводит к средней сумме кредита в 5 миллионов рублей. Для покупателя ставка остается на уровне 6%, но государство теперь доплачивает банку до 21% (ставка ЦБ) плюс 2%, а с февраля — плюс 3%. Таким образом, фактическая ставка достигает 24%. Средний срок кредита составляет 323 месяца (почти 27 лет).

При таких условиях переплата по процентам для покупателя составит 5,5 миллиона (то есть он вернет вдвое больше, чем взял), а государство должно будет доплатить банку около 24 миллионов за квартиру стоимостью 7,5 миллиона рублей.

С июля 2024 года, когда семейная ипотека осталась единственной массовой льготной программой, российские власти взяли на себя обязательства выплачивать более 33 триллионов рублей в течение примерно 27 лет. При этом жильем удалось обеспечить лишь 1,7 миллиона семей.

В итоге, стоимость квартиры, приобретенной сейчас за 8,3 миллиона рублей (это средний показатель по России), в течение всего срока выплаты кредита составит для покупателя и государства 38,6 миллиона рублей. Это эквивалентно четырем с половиной квартирам.

Несмотря на шокирующие цифры, специалисты, рассматривающие ситуацию с макроэкономической точки зрения, не спешат паниковать. Они отмечают, что логика в этом есть, но важно понимать, что семейная ипотека в первую очередь направлена не на поддержку семей, а на помощь другим участникам рынка.

Льготная ипотека, введенная в 2020 году в дополнение к семейной, изначально позиционировалась как срочная мера поддержки строительной отрасли. В условиях пандемии и резкого увеличения ключевой ставки до 20% отрасль столкнулась с угрозой коллапса. Строительство и продажа квартир поддерживают целую индустрию: от строительной техники и материалов до проектирования и транспортировки, обеспечивая рабочие места для миллионов людей.

Если бы строительный сектор обрушился, это могло бы привести к системному кризису всей экономики России, включая банкротства банков и массовые недострои.

Таким образом, поддержка строителей была оправдана. Особенно учитывая, что после преодоления финансовых трудностей это обошлось государству недорого и дало возможность миллионам россиян приобрести жилье.

«Сегодня ситуация сильно отличается от 2020 года», — согласен кандидат экономических наук и доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Петр Арефьев. — Однако высокие расходы государства на поддержку системы семейной ипотеки — это вынужденная мера. Резкий отказ от программы при высоких ставках ЦБ может привести к тому самому коллапсу строительной отрасли и системному кризису экономики, которого мы пытались избежать во время пандемии.

Еще один аргумент, позволяющий более спокойно воспринимать эти пугающие цифры, — инфляция. По словам Арефьева, через 27 лет 38 миллионов рублей будут стоить значительно меньше.

Простые расчеты показывают, что даже при целевой инфляции в 4,5% в год покупательная способность 38,5 миллиона рублей через 27 лет составит всего 11,7 миллиона. Если же инфляция окажется выше, например, 7%, то сумма снизится до 5,3 миллиона. Этот риск уже несет банковская система.

«Возможно, стоит рассмотреть подход, предложенный Михаилом Делегиным, с которым я раньше работал. Он заключался в дифференциации ключевой ставки — устанавливать разные ставки для обычных кредитов и для финансирования инфраструктурных проектов», — размышляет Арефьев. — В этом случае банки, участвующие в программе семейной ипотеки, могли бы получать более дешевые средства из бюджета, а государство тратило бы меньше.

Существует и третий вариант: если бы государство напрямую закупало квартиры у застройщиков и передавало их семьям с детьми не на условиях собственности, а по социальному найму с определенными условиями или по беспроцентной рассрочке.

По мнению Петра Арефьева, такой подход действительно мог бы значительно увеличить объем закупаемых квартир, однако он также несет определенные риски.

— Речь шла бы о масштабных государственных закупках, что всегда связано с характерными для них проблемами. Кроме того, семьи сейчас имеют возможность выбирать, где жить и в каких квартирах, а при подобном распределении кто-то обязательно останется недовольным, — отмечает экономист.

Не следует забывать и о том, что государству выгодно иметь миллионы семей, связанных ипотекой с конкретными местами. Их главы будут более ценить свою работу и ответственно подходить к своему жизненному пути. В конечном итоге они станут полноправными владельцами недвижимости, которую смогут передать по наследству.

В любом случае Центробанк дает четкие сигналы о том, что период высоких ставок подходит к концу, и с их снижением обязательства перед ипотечными банками также уменьшатся. Кроме того, семейная ипотека продолжает выполнять свою функцию — не только поддерживать экономику, но и решать социальные задачи.

Записаться на консультацию

В Челябинске и Магнитогорске рынок аренды квартир движется в разных направлениях.

Недавно был опубликован анализ состояния рынка жилья в различных российских городах по итогам первого квартала 2025 года, проведенный аналитиками портала «Мир квартир». В исследовании рассматривались изменения арендных ставок на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в 70 городах страны, при этом элитная недвижимость не учитывалась.

 

В целом по России аренда однокомнатных квартир подорожала в 17 городах, тогда как в 63 городах наблюдалось снижение цен. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры выросли в 25 городах, а в 45 — снизились. Трехкомнатные квартиры стали дешевле в 37 городах и дороже в 33.

Узнать подробнее

Что касается Челябинска, то здесь аренда всех типов квартир в первом квартале 2025 года снизилась. Однокомнатные квартиры подешевели на 6,3%, средняя арендная ставка составила 25 204 рубля в месяц. Двухкомнатные квартиры стали дешевле на 5,2% (31 856 руб.), а трехкомнатные — на 0,9% (42 791 руб.).

В Магнитогорске же в первом квартале 2025 года арендные ставки снизились только на трехкомнатные квартиры — на 6,2% (31 833 руб. в месяц). В то же время аренда однокомнатных квартир подорожала на 3,4% (20 935 руб.), а двухкомнатных — на 10,4% (27 999 руб.).

Записаться на консультацию

«Выживут самые сильные застройщики»

За восемь месяцев продажи новостроек в Челябинске снизились на 20%.

В Челябинске доля распроданных квартир в новостройках уменьшилась с 60% в июле 2024 года до 40% в марте текущего года. Участники рынка отмечают, что после повышения ключевой ставки инвесторы стали реже вкладывать средства в недвижимость. Семейная ипотека стала основным инструментом для приобретения жилья, однако ее доля значительно сократилась из-за уменьшения государственных программ. Эксперты считают, что застройщикам необходимо адаптироваться к текущим экономическим условиям и находить новые способы реализации непроданных объектов.

Узнать подробнее

На рынке недвижимости Челябинска наблюдается снижение числа сделок в сегменте первичного жилья. В настоящее время 65% всех договоров купли-продажи приходится на вторичные квартиры, 25% — на новостройки, а 10% — на частные дома. Эти данные озвучил брокер из региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» Константин Козлов на пресс-конференции, посвященной ситуации в недвижимости.

По его словам, в 2024 году доля сделок с первичным жильем составляла 47,53%, тогда как вторичное жилье занимало 40–45%. Константин Козлов отметил, что нынешняя ситуация, с одной стороны, способствует правильному движению экономики без излишнего спроса на первичный рынок, а с другой — указывает на проблемы с продажами новостроек.

«Данные показывают, что уровень распроданности на первичном рынке значительно снизился. По информации Сбербанка, в июле 2024 года он составлял 60%, а сейчас упал до 40%», — подчеркнул Константин Козлов.

Эксперт объяснил эту тенденцию тем, что после сокращения государственных программ ипотеки и повышения ключевой ставки Центрального банка РФ количество «стихийных» инвесторов, покупавших квартиры в новостройках, уменьшилось.

«Теперь основными покупателями являются люди, использующие семейную ипотеку для улучшения своих жилищных условий, а не для получения дохода от недвижимости», — добавил господин Козлов.

Руководитель отдела продаж жилого комплекса «Симфония» Юлия Тупицина подтвердила, что большинство сделок на рынке первичной недвижимости осуществляется с помощью семейной ипотеки, так как это более выгодно в долгосрочной перспективе с учетом текущих ставок. «90% наших продаж осуществляется через семейную ипотеку, 10% — через рассрочку. Если у дольщика есть вся сумма на руках, он может внести минимальный взнос застройщику, а оставшиеся средства положить на вклад и заработать на процентах», — отметила Юлия Тупицина.

Эксперт поделилась информацией о том, какие методы применяют застройщики для продажи непроданных квартир. «Основная цель застройщика — максимально реализовать все квартиры по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, чтобы избежать остатков на балансе. Если квартиры остаются и за них необходимо платить эксплуатационные расходы, требуется находить решения. Например, это могут быть акции, специальные предложения, отделка в подарок, сертификаты на покупку мебели, а также дополнительные кладовки и парковочные места. Эти инструменты помогают распродать оставшееся жилье. Обычно после ввода в эксплуатацию остаются двух- и трехкомнатные квартиры», — рассказала Юлия Тупицина.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости «выживут только сильнейшие застройщики».

«С уходом государственных программ, которые способствовали продажам, останутся лишь крупные игроки, способные адаптироваться к новым условиям. В настоящее время покупка недвижимости с использованием эскроу-счетов негативно сказывается на застройщиках. Мы стараемся соблюдать сроки строительства. Возможно, процесс передачи квартир дольщикам затянется, но ввод в эксплуатацию будет осуществлен в запланированные сроки», — добавила Юлия Тупицина.

В новых экономических условиях застройщики начали более тщательно подходить к подготовке строительства новых объектов, чтобы минимизировать риски. Эксперт Константин Козлов отметил, что теперь важно точно рассчитывать, какой сегмент жилья строить и в каком районе. «Если раньше можно было одновременно возводить два-три объекта, то сейчас застройщики более осторожно выбирают локацию, сегмент и количество квадратных метров. Это необходимо для снижения убытков и рисков», — подчеркнул он.

Константин Козлов также считает, что цены на недвижимость в будущем, даже с учетом снижения ключевой ставки, не претерпят значительных изменений.

В марте 2025 года медианная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Челябинска составила 167 тыс. рублей. По данным портала «Яндекс Недвижимость», за месяц цена увеличилась на 6,5%.

Согласно информации Челябинскстата, в январе-феврале 2025 года в Челябинской области было введено в эксплуатацию 455 тыс. кв. м жилой недвижимости, что выше показателя аналогичного периода прошлого года — 436,6 тыс. кв. м.

Записаться на консультацию

«Аргументы для повышения цен»:
эксперты рынка недвижимости о присоединении Западного к Челябинску

Поселки Западный и Пригородный планируют присоединить к Челябинску, и это решение уже получило одобрение депутатов городской думы. Если поддержка будет оказана и в региональном Заксобрании, в черте города окажутся почти два десятка жилых комплексов от известных застройщиков. Участники рынка недвижимости обсудили возможные последствия этого объединения. Следует ли ожидать повышения цен на жилье?

Узнать подробнее

«Спрос зависит от ипотечных программ»

Поселки долгое время пользовались популярностью, в том числе благодаря более низким ценам на жилье — несколько лет назад разница с ценами в Челябинске могла достигать 20%. Однако, как отмечает Анна Шипина, управляющая специализированным застройщиком «АвенюИнвест» (микрорайон «Вишневая горка» в Западном), в последние годы стоимость жилья практически сравнялась.

«Западный выбирали в основном из-за его экологичности. Природа и лес — это было ключевым фактором», — считает она.

По ее словам, присоединение поселков станет логичным шагом в развитии города, и застройщики не сомневались, что это произойдет. Говоря о влиянии реформы на продажи квартир, Анна Шипина подчеркнула, что основные инструменты регулирования рынка останутся приоритетными и именно они будут определять спрос.

«Все определяется законом спроса и предложения, а также рыночной конъюнктурой. Потребители будут реагировать на новые ипотечные программы, которые помогут им приобрести жилье. И только потом они будут обращать внимание на расположение жилых комплексов», — уверена она.

Анна Шипина допускает, что присоединение может привести к увеличению продаж квартир, особенно если улучшится транспортная доступность, когда маршруты общественного транспорта станут городскими.

Однако делать прогнозы относительно цен пока затруднительно.

«Если бы этот вопрос мне задали 10 лет назад, я бы дала четкий ответ. Тогда цены в Челябинске и Западном значительно отличались. Сейчас же стоимость жилья в поселке уже близка к городским ценам. Но я полагаю, что рынок отреагирует на присоединение, и цены могут еще больше вырасти», — заключила управляющая «АвенюИнвест».

«Федеральные застройщики могут проявить интерес»

Максим Дворецков, руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про», отметил, что на популярность Западного влияют несколько факторов, таких как близость к центру и новые жилые комплексы. Эти аспекты останутся актуальными, независимо от официального статуса поселка.

По словам Дворецкова, на данный момент нет явных признаков того, что присоединение принесет застройщикам выгоду, однако и негативные последствия отсутствуют.

«Застройщики не имеют ничего, что могло бы их ущемить. Скорее всего, они даже немного выиграют от того, что жилые комплексы окажутся в границах города, и потенциальные покупатели будут охотнее их посещать», — добавил он.

Дворецков подчеркнул, что на цены квартир и спрос гораздо сильнее влияют льготная ипотека и государственные программы, чем изменение муниципальных границ.

Тем не менее, по его мнению, это может привлечь внимание со стороны иногородних застройщиков, которые еще не работают в Челябинске.

«Вероятно, заинтересуются компании, которые уже присутствуют на рынке Челябинска, но еще не начали строительство, такие как „Брусника“. Также могут появиться новые игроки, как „ЛСР“, которые начнут искать участки. Для городской администрации это станет плюсом: стоимость земли возрастет, и застройщики будут вынуждены заплатить больше, чем если бы пришли в пригород», — заключил Дворецков.

«Это не Нью-Йорк»

Ипотечный брокер и риелтор Кирилл Павлов считает, что успех поселков во многом был обусловлен сельской ипотекой, которая была отменена для многоквартирных домов.

Обсуждая последствия присоединения, он выразил мнение, схожее с другими экспертами. Ожидается улучшение транспортной доступности и незначительное повышение цен.

«Мы не предполагаем резкого роста цен на квартиры, но изменение стоимости неизбежно, так как это уже не Сосновский район, а Челябинск. Особенно Центральный район города. <…> Это психологический момент — теперь дома находятся не в „загородной зоне“. Вы покупаете квартиру в городе. Для застройщиков это возможность обоснованно повысить цены», — пояснил Павлов.

Он добавил, что не стоит переоценивать реформу, но она все же окажет влияние на некоторые аспекты.

«Сверхмасштабных изменений не предвидится — это не присоединение к Нью-Йорку. <…> Однако возможное развитие инфраструктуры благодаря тому, что поселки теперь формально являются частью города, — это положительный момент», — подытожил эксперт.

Напомним, чтобы поселки были присоединены к городу, инициативу должны одобрить депутаты областного Заксобрания на заседании в конце апреля. Если это произойдет, в состав города войдут жилые комплексы «Западные луга», «Залесье», «Вишневая горка», «Женева», «Западные холмы», «Западный город», «Холмs», «Набережный», «Твоя привилегия», «Конфетти», «Белый хутор», «Просторы», «Притяжение», а также СНТ «Заречный», Южно-Уральский гольф-клуб и  парк «ФанПарк». В состав Челябинска также войдет поселок Пригородный с ЖК «Парковый Премиум», «Новиль» и «Шишкин».

Записаться на консультацию

Свяжитесь с нами

Наши менеджеры подберут вам наиболее выгодный вариант, а также проконсультируют по имеющимся квартирам.

Заказать звонок

Оставьте свои данные и менеджер проконсультирует вас

«Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности»