«Выживут самые сильные застройщики»
За восемь месяцев продажи новостроек в Челябинске снизились на 20%.
В Челябинске доля распроданных квартир в новостройках уменьшилась с 60% в июле 2024 года до 40% в марте текущего года. Участники рынка отмечают, что после повышения ключевой ставки инвесторы стали реже вкладывать средства в недвижимость. Семейная ипотека стала основным инструментом для приобретения жилья, однако ее доля значительно сократилась из-за уменьшения государственных программ. Эксперты считают, что застройщикам необходимо адаптироваться к текущим экономическим условиям и находить новые способы реализации непроданных объектов.
На рынке недвижимости Челябинска наблюдается снижение числа сделок в сегменте первичного жилья. В настоящее время 65% всех договоров купли-продажи приходится на вторичные квартиры, 25% — на новостройки, а 10% — на частные дома. Эти данные озвучил брокер из региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» Константин Козлов на пресс-конференции, посвященной ситуации в недвижимости.
По его словам, в 2024 году доля сделок с первичным жильем составляла 47,53%, тогда как вторичное жилье занимало 40–45%. Константин Козлов отметил, что нынешняя ситуация, с одной стороны, способствует правильному движению экономики без излишнего спроса на первичный рынок, а с другой — указывает на проблемы с продажами новостроек.
«Данные показывают, что уровень распроданности на первичном рынке значительно снизился. По информации Сбербанка, в июле 2024 года он составлял 60%, а сейчас упал до 40%», — подчеркнул Константин Козлов.
Эксперт объяснил эту тенденцию тем, что после сокращения государственных программ ипотеки и повышения ключевой ставки Центрального банка РФ количество «стихийных» инвесторов, покупавших квартиры в новостройках, уменьшилось.
«Теперь основными покупателями являются люди, использующие семейную ипотеку для улучшения своих жилищных условий, а не для получения дохода от недвижимости», — добавил господин Козлов.
Руководитель отдела продаж жилого комплекса «Симфония» Юлия Тупицина подтвердила, что большинство сделок на рынке первичной недвижимости осуществляется с помощью семейной ипотеки, так как это более выгодно в долгосрочной перспективе с учетом текущих ставок. «90% наших продаж осуществляется через семейную ипотеку, 10% — через рассрочку. Если у дольщика есть вся сумма на руках, он может внести минимальный взнос застройщику, а оставшиеся средства положить на вклад и заработать на процентах», — отметила Юлия Тупицина.
Эксперт поделилась информацией о том, какие методы применяют застройщики для продажи непроданных квартир. «Основная цель застройщика — максимально реализовать все квартиры по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, чтобы избежать остатков на балансе. Если квартиры остаются и за них необходимо платить эксплуатационные расходы, требуется находить решения. Например, это могут быть акции, специальные предложения, отделка в подарок, сертификаты на покупку мебели, а также дополнительные кладовки и парковочные места. Эти инструменты помогают распродать оставшееся жилье. Обычно после ввода в эксплуатацию остаются двух- и трехкомнатные квартиры», — рассказала Юлия Тупицина.
По мнению эксперта, на рынке недвижимости «выживут только сильнейшие застройщики».
«С уходом государственных программ, которые способствовали продажам, останутся лишь крупные игроки, способные адаптироваться к новым условиям. В настоящее время покупка недвижимости с использованием эскроу-счетов негативно сказывается на застройщиках. Мы стараемся соблюдать сроки строительства. Возможно, процесс передачи квартир дольщикам затянется, но ввод в эксплуатацию будет осуществлен в запланированные сроки», — добавила Юлия Тупицина.
В новых экономических условиях застройщики начали более тщательно подходить к подготовке строительства новых объектов, чтобы минимизировать риски. Эксперт Константин Козлов отметил, что теперь важно точно рассчитывать, какой сегмент жилья строить и в каком районе. «Если раньше можно было одновременно возводить два-три объекта, то сейчас застройщики более осторожно выбирают локацию, сегмент и количество квадратных метров. Это необходимо для снижения убытков и рисков», — подчеркнул он.
Константин Козлов также считает, что цены на недвижимость в будущем, даже с учетом снижения ключевой ставки, не претерпят значительных изменений.
В марте 2025 года медианная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Челябинска составила 167 тыс. рублей. По данным портала «Яндекс Недвижимость», за месяц цена увеличилась на 6,5%.
Согласно информации Челябинскстата, в январе-феврале 2025 года в Челябинской области было введено в эксплуатацию 455 тыс. кв. м жилой недвижимости, что выше показателя аналогичного периода прошлого года — 436,6 тыс. кв. м.
