Придется распрощаться с квартирой.
Рассмотрим подводные камни IT-ипотеки, которые могут свести на нет все преимущества низкой ставки.
Эта программа может привести администраторов и их коллег в финансовую ловушку.
IT-ипотека — одна из самых привлекательных программ на рынке с годовой ставкой всего 6%. В то время как базовая ставка по ипотеке составляет 28–29%, условия выглядят просто фантастически. Однако в этой привлекательности скрывается опасность: один неверный шаг — и льготная ставка может стать рыночной, а доступная ипотека превратится в серьезное финансовое бремя.
Какие риски связаны с IT-ипотекой и что стоит учесть перед подписанием кредитного договора?
Хотим сразу отметить, что программа не рекомендуется всем подряд, даже тем заемщикам, которые формально соответствуют ее требованиям. Есть разница между настоящими айтишниками, которые, вероятно, будут работать в этой области всю жизнь, и людьми, которые временно трудятся в IT-компании. Обеим категориям стоит хорошенько подумать перед тем, как оформлять IT-ипотеку, а второй группе — особенно тщательно.
Да, среди наших клиентов есть немало тех, кто воспользовался этой ипотекой и успешно справляется с ней. Но данная программа имеет серьезные риски, которые могут привести неподготовленного человека к финансовым проблемам.
Давайте подробнее рассмотрим условия, на которых предоставляется IT-ипотека.
Условия IT-ипотеки на 2025 год
В СМИ периодически появляются сообщения о возможных изменениях в программе, но на данный момент действуют условия, введенные Минцифры 1 августа прошлого года:
Ставка: до 6%. Некоторые банки предлагают дополнительные субсидии, снижая ставку для заемщика;
Первоначальный взнос: от 20,1%;
Сумма кредита: до 9 миллионов рублей. Возможен увеличенный лимит до 18 миллионов рублей, но ставка для суммы выше лимита будет значительно выше льготной;
Цели кредита: можно приобрести квартиру в новостройке или частный дом от застройщика. Также возможно строительство дома с аккредитованным подрядчиком;
Требования к заемщику: гражданин РФ в возрасте до 50 лет, работающий по трудовому договору в аккредитованной IT-компании с налоговыми льготами. Зарплата до вычета НДФЛ: для городов-миллионников — от 150 тысяч рублей, для остальных регионов — от 90 тысяч рублей. Образование и должность заемщика не имеют значения: не обязательно быть айтишником. Это может быть как плюсом, так и минусом — об этом расскажу ниже.
Главное изменение с 1 августа 2024 года — исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы. Заемщик может получить IT-ипотеку только если его работодатель зарегистрирован в другом регионе или имеет региональный филиал в Москве или Петербурге.
Важно отметить, что банки по-разному интерпретируют понятие «место работы заемщика». Например, если человек работает удаленно в Екатеринбурге, но официально числится в московском офисе компании, у него есть шансы на получение IT-ипотеки, но не во всех банках.
В одном банке достаточно будет предоставить справку 2-НДФЛ и КПП организации — если КПП московский, ипотека будет отклонена. В другом банке можно представить трудовой договор с указанием удаленной работы из Екатеринбурга, и такой заемщик сможет получить ипотеку — при выполнении всех других условий. В общем, здесь много нюансов. Поэтому если вы работаете удаленно, обязательно проконсультируйтесь с опытным ипотечным брокером.
На сегодняшний день ставка по IT-ипотеке остается самой низкой на рынке и представляет собой отличную возможность для тех, кто работает в данной сфере, приобрести квартиру или построить дом.
Теперь о подводных камнях. Они действительно серьезные.
Увольнение может обернуться большими расходами
Согласно новым условиям, заемщик обязан оставаться на работе в аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока ипотеки. Это важный момент, который стоит учесть. Если человек оформляет IT-ипотеку на 20 лет и не собирается погашать её досрочно, ему необходимо будет работать в аккредитованных компаниях из реестра Минцифры все эти 20 лет. Увольнение, будь то по собственному желанию или сокращению, для банка будет означать одно и то же: льготная ставка аннулируется, и она переходит на рыночный уровень.
После увольнения у заемщика есть полгода для поиска новой работы в аккредитованной компании, причем только в региональной. Работать в компаниях из Москвы и Санкт-Петербурга нельзя — хотя формально это не запрещено, банк вправе повысить ставку.
Смена деятельности также чревата последствиями. Если вы решили покинуть IT-сферу и заняться чем-то другим, например, сборкой мебели, то ставка по ипотеке может вырасти до ключевой плюс несколько процентов. Это приведет к резкому увеличению ежемесячных платежей и значительному росту общей суммы переплаты.
Не стоит брать IT-ипотеку людям, не работающим непосредственно в IT. Например, маркетологам, бухгалтерам или рекрутерам в IT-компаниях. Если они потеряют работу, им придется искать новое место только в аккредитованных организациях. В то время как профильным специалистам найти работу в IT довольно просто, непрофильным это сделать гораздо сложнее.
Что делать? Не затягивайте с поиском нового места работы. Если же вы решили полностью покинуть IT-сферу, стоит все тщательно просчитать. Если у вас нет накоплений для досрочного погашения ипотеки, возможно, вам будет выгоднее продать квартиру — иногда это наиболее разумное решение, даже если у вас нет другого жилья.
“Если ваш ежемесячный платеж вырастет, к примеру, с 40 до 120 тысяч рублей — а это вполне реально — то временная аренда квартиры может оказаться более выгодной, чем переплата по ипотеке.”
Когда ситуация стабилизируется, можно снова рассмотреть вопрос о покупке недвижимости.
Потеря аккредитации компанией
Еще один серьезный риск IT-ипотеки заключается в том, что если компания теряет аккредитацию, ставка по ипотеке для ее сотрудников повышается до рыночного уровня. Это происходит независимо от вины заемщика.
IT-компании, рассчитывающие на налоговые льготы, обязаны ежегодно подтверждать свою аккредитацию и предоставлять ФНС согласие на раскрытие информации, составляющей налоговую тайну.
Правила для компаний могут меняться: государство может увеличить минимальную долю доходов от IT-деятельности или ужесточить требования к числу сотрудников. Если компания не успевает адаптироваться, она может потерять аккредитацию, а её сотрудники — право на льготную ставку по ипотеке.
Что делать? У заемщика есть два варианта: либо увольняться и искать другую аккредитованную IT-компанию, либо ждать, пока текущий работодатель восстановит аккредитацию. Но стоит помнить о расходах: если банк уже зафиксировал потерю аккредитации, заемщику придется платить по повышенной ставке до тех пор, пока компания не исправит ситуацию и не получит аккредитацию.
Регулярно проверяйте статус вашего работодателя в Реестре аккредитованных IT-компаний на «Госуслугах». Если фирма исчезла из списка — это повод для беспокойства.
«Вы опоздали с документами»
Существует новое правило: заемщик обязан каждые полгода подтверждать свое трудоустройство в аккредитованной IT-компании. Если раньше этот процесс проходил без особых проблем, то теперь ситуация изменилась.
В последние месяцы на форумах по недвижимости активно обсуждают, как крупнейший банк начал массово повышать ставки по IT-ипотекам «из-за непредоставления документов о трудоустройстве».
Многие заемщики выражали недовольство, что повышение происходило без каких-либо уведомлений от банка. Никаких писем или СМС не приходило, и в один момент человек обнаруживал, что его ипотечная ставка резко возросла, а вместе с ней и ежемесячный платеж.
Самое неприятное заключалось в том, что ставка повышалась навсегда. Позднее банк объявил о введении антикризисных мер и сообщил, что льготная ставка будет восстановлена на следующий месяц после предоставления документов о трудоустройстве в аккредитованной IT-компании. Однако стоит отметить, что такие изменения остаются пока что внутренней информацией, не ставшей общеизвестной.
Если изменения являются частью внутренней политики банка, то никто не может заставить его строго придерживаться новых правил. Банк вправе корректировать их в зависимости от рыночной ситуации и реакции клиентов.
Новые правила пока только объявлены, и четкие механизмы их реализации отсутствуют, что создает пространство для маневров. Банк уже успел перевести часть заемщиков на повышенные ставки. Будут ли эти заемщики иметь возможность вернуть льготную ставку при предоставлении документов о трудоустройстве в IT-компаниях, или им придется подавать жалобы и иски? Официальных разъяснений нет, и это создает риск, что на практике все останется прежним.
Что делать? Будьте внимательны: следите за сроками и не ждите уведомлений от банка! Лучше подавайте документы заранее. Если вы будете делать это в последний момент, есть вероятность, что ставка вырастет. Возможно, для банков массовое повышение ставок без предупреждения — это способ минимизировать риски по льготной ипотеке и увеличить прибыль.
Если вы предоставили документы вовремя, но ставка все равно повысилась — требуйте объяснений от банка. Если ситуация не изменится, обращайтесь в суд.
Вывод
Не стоит бояться IT-ипотеки, но к ней нужно подходить с осторожностью, учитывая все риски и имея запасной план на случай непредвиденных обстоятельств.
Рекомендуется иметь накопления хотя бы на 4–6 ежемесячных платежей, а также поддерживать связи в отрасли и иметь альтернативные варианты трудоустройства. Эти советы актуальны для всех заемщиков, но особенно важны для тех, кто оформляет IT-ипотеку.
