Банки начали снижать ставки и первоначальные взносы по ипотеке: что происходит

Сбербанк рассматривает возможность снижения ставок по рыночной ипотеке в ближайшее время.

Сбербанк и ВТБ объявили о смягчении условий ипотечного кредитования. Сбербанк планирует уменьшить процентные ставки, а ВТБ снизил размер первоначального взноса. Другие крупные банки также готовы последовать этому примеру, сообщает «Коммерсантъ». Центральный банк считает, что даже небольшое снижение ставок может активизировать рынок, и ожидает, что объемы ипотечного кредитования в марте вырастут на 10–25% по сравнению с февралем.

Другие банки также следуют этой тенденции. Например, Абсолют-банк планирует снизить ставку по ипотеке на первичном рынке до 27,2% с 1 апреля, а Альфа-банк уменьшил первоначальный взнос до 30%.

Центральный банк опубликовал данные о росте ипотечного рынка в феврале, где объемы выдачи ипотеки увеличились на 79% по сравнению с январем благодаря улучшению условий льготных программ. Однако выдачи рыночной ипотеки остаются на низком уровне из-за высоких ставок.

По состоянию на 21 марта, средневзвешенные ставки по ипотеке в топ-20 банков составляют 27,92% на первичном и 28,41% на вторичном рынках. В марте наблюдается рост выдачи ипотеки по сравнению с февралем, и банки прогнозируют прирост в пределах 10–30%.

Тем не менее эксперты предупреждают, что массового смягчения условий ипотечного кредитования не произойдет. Крупные банки могут снижать ставки без значительного влияния на капитал, и текущая положительная динамика может оказаться обманчивой из-за новых ограничений и ужесточения регулирования.

Если у вас уже есть ипотека, подумайте о том, стоит ли вкладывать все свободные средства в ее досрочное погашение и как это сделать правильно. Мы также публиковали советы для тех, кто испытывает трудности с ипотечными платежами.

Записаться на консультацию

Каковы различия в ценах на новостройки и готовое жилье: реальные данные

Какие сегменты растут быстрее и почему:

В последние годы в России активно обсуждается перегрев рынка недвижимости. Льготные программы способствовали росту цен на новостройки, и разница между первичным и вторичным рынком иногда достигает 50%. Это создает риски для покупателей новостроек в ипотеку: если заемщик не сможет погасить кредит и решит продать квартиру на вторичном рынке, вырученной суммы может не хватить для полного расчета с банком.

Насколько реальна эта угроза и сколько на самом деле теряет квартира при перепродаже? Давайте разберемся.

Сравнение «сталинок» и новых жилых комплексов

На стоимость квартиры влияет множество факторов, но при сравнении готового жилья и новостроек ключевым является возраст здания. Вторичный рынок делится на две основные группы: дома советской постройки и жилье, возведенное после 2000 года. Единственное, что их объединяет — отсутствие льготных программ.

Согласно данным Домклик, жилье, построенное после 1999 года, значительно дороже средней цены на готовые квартиры. В 2024 году средняя цена вторичного жилья составила 107 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в домах советской постройки — 92 тысячи рублей. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, возведенных с 2000 года, составила 133 тысячи, а в самых новых (2019–2024 годы) — 151 тысяча рублей. Это всего на 7% ниже средней цены новостроек в 2024 году. Таким образом, разница в ценах не всегда свидетельствует о значительном падении стоимости квартиры после сдачи дома или через несколько лет.

Срок окупаемости инвестиций — два года

Но стоит ли инвестировать в новостройки? Безусловно, если приобрести квартиру у застройщика в сданном доме и сразу выставить её на продажу, вероятно, придется сделать небольшую скидку. Однако насколько обосновано мнение, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект теряет в цене на десятки процентов?

Анализируя стоимость вторичных квартир, проданных в 2024 году, и цены, по которым они были куплены у застройщика, можно заметить, что со временем объекты только дорожают. Через год или два стоимость вторичного жилья обычно превышает первоначальные вложения.

Представим инвестора, который с 2019 по 2023 год покупал по одной квартире за 10 миллионов рублей. В 2024 году он мог бы продать их за 78 миллионов, а с евроремонтом — за 92 миллиона. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Эксперты Домклик подсчитали, что максимальная стоимость вторичного жилья достигается через 3–4 года после постройки. Возможно, это связано с тем, что в новых объектах высока доля квартир без отделки. Однако затраты на ремонт можно компенсировать доходами от аренды.

Срок окупаемости инвестиций — два года

До конца 2019 года цены на новостройки и вторичное жилье росли примерно одинаковыми темпами. Однако после этого разница в ценах начала стремительно увеличиваться, и покупка квартиры в новостройке стала более выгодной по сравнению с жильем в старых домах. Это привело к росту спроса на новостройки, что, в свою очередь, способствовало увеличению их цен. До введения программы «Господдержки-2020» дома, построенные до 2010 года, не уступали новостройкам в темпах роста стоимости.

Еще одним важным фактором, повлиявшим на цены на вторичное жилье, стало резкое повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичное жилье начали расти более равномерно, вне зависимости от года постройки. Уменьшение доли продаж дорогих квартир на вторичном рынке привело к возрастанию интереса к старым домам. Заемщики стали выбирать более доступные варианты, из-за чего цены на «свежую» вторичку уже не могли расти так же быстро, как раньше. В результате после 2020 года стоимость новых квартир на вторичном рынке немного отстала от новостроек.

Однако, если рассмотреть рынок более подробно, можно заметить, что опасения о значительном разрыве цен между сегментами сильно преувеличены. Вторичное жилье, построенное в 2010-х годах, стоит на 22% дешевле новостроек, а более новые квартиры — всего на 5%. При этом цена квартиры, купленной в новостройке через 2–3 года, как правило, оказывается выше первоначальной.

Записаться на консультацию

В Челябинске молодым семьям сократили субсидии на жилье из-за его удешевления, но они с этим не согласны

В Челябинске произошло снижение выплат по программе «Молодая семья». Если еще три-четыре месяца назад семьи могли рассчитывать на 2,5 миллиона рублей, то теперь сумма уменьшилась до 1,8 миллиона. Эксперты и сами молодые семьи ставят под сомнение, что жилье так существенно подешевело.

Расина, молодая мама двоих детей — девятилетнего сына и трехлетней дочери, в 2021 году подала заявку на участие в программе «Молодая семья».

— Мы долго ждали своей очереди, по 7–8 лет. Поэтому особых надежд не питали. Просто подали заявку и забыли о ней, — рассказала Расина.

Госпрограмма предоставляет молодым семьям возможность получить финансирование на покупку жилья, его строительство или погашение ипотеки.

Кто может получить субсидию?

Субсидии доступны:

• Семьям с детьми и без них;

• Семьям с одним или несколькими детьми, если один из супругов не является гражданином РФ;

• Одиноким родителям с одним или несколькими детьми.

Условия для получения выплат

Чтобы стать участником программы, родители должны соответствовать следующим критериям:

• На момент подачи заявки не старше 35 лет;

• Нуждаются в жилье (не имеют собственного жилья или оно в непригодном состоянии, либо площадь меньше установленной нормы);

• Имеют достаточный доход для оплаты оставшейся суммы за жилье или погашения ипотеки;

• Имеют регистрацию в регионе, где будут использовать субсидию.

Сумма субсидии и размер жилплощади

Если семья соответствует всем условиям, она может подать заявку на получение субсидии. В Челябинской области этим занимается Министерство строительства и инфраструктуры.

Размер выплат составляет:

• 30% от стоимости жилья для семей без детей;

• 35% от стоимости жилья для семей с одним ребенком и более, а также для родителей-одиночек.

Важно отметить, что максимальная площадь жилья ограничена:

• 42 квадратных метра — для семьи из двух человек (муж и жена или один родитель с ребенком);

• По 18 квадратов на человека — для семей из трех и более человек.

Как рассчитываются выплаты и причины их снижения

Сумма субсидий не фиксирована и меняется каждый квартал. Она рассчитывается следующим образом: средняя цена квадратного метра по городу умножается на общую площадь будущего жилья, после чего берется 30–35% от полученной суммы.

Среднюю стоимость квадратного метра устанавливают городские власти, и она не может превышать аналогичный показатель по области, который определяет федеральный Минстрой.

По данным региона, на IV квартал 2024 года средняя стоимость квадратного метра составит 96 218 рублей, а в I квартале 2025 года она резко снизится до 85 958 рублей.

Администрация Челябинска подтвердила эти данные: после Нового года средняя цена квадратного метра упала на 10 тысяч рублей. Это, соответственно, отразится на размере субсидий для молодых семей.

«Всё подорожало, а почему жилье подешевело?»

— Когда мы встали в очередь, средняя цена за квадратный метр составляла 72 тысячи рублей. С каждым кварталом она росла, так как недвижимость дорожала. К концу 2024 года цена достигла 96 тысяч, а затем резко упала до 85. <…> Всё остальное сильно подорожало, но почему именно жилье стало дешевле? На самом деле оно не подешевело, а, наоборот, значительно подорожало, — отметила Расина.

С таким мнением согласны и эксперты в области недвижимости Челябинска. Риелтор и ипотечный брокер Кирилл Павлов в беседе с корреспондентом 74.RU подчеркнул, что на рынке недвижимости не произошло ничего, что могло бы существенно снизить среднюю цену квадратного метра.

— Глобальных изменений на рынке не наблюдается. Мы видим только снижение спроса, которое продолжается с лета прошлого года из-за окончания льготных программ и высокой ставки по ипотеке, — считает Кирилл Павлов.

Максим Дворецков, руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про», предположил, что данные Минстроя РФ и администрации Челябинска могут быть связаны с периодами, когда проводились выборки цен.

— В IV квартале 2024 года, возможно, выборка не полностью охватывала декабрь. Именно во второй половине декабря наблюдалось снижение спроса и небольшое падение цен. Однако осенью и в начале декабря цены были выше, — отметил Максим Дворецков. — В настоящее время цены находятся на уровне начала декабря прошлого года, а в некоторых случаях даже выше. В январе наблюдался повышенный спрос, что нетипично для этого месяца. Обычно он «спящий», но в этом году был активный спрос, и большинство покупателей приходят с наличными.

Он добавил, что это может быть связано с окончанием периода банковских вкладов.

— Когда вклады закончились, люди не открывали новые и начали инвестировать в недвижимость. Хорошие предложения быстро раскупались, а владельцы менее качественных объектов думали: «У всех всё хорошо продается» и поднимали цены, — заключил руководитель агентства недвижимости.

В администрации Челябинска, комментируя причины снижения средней цены квадратного метра, сослались на решение Минстроя РФ.

— Каждый муниципалитет может установить свою стоимость, но она не должна превышать ту, что указана в приказе Минстроя. Челябинск установил максимально возможную цену, — сообщили в мэрии.

Напоминаем, если вы уже приобрели жильё, то можете столкнуться с неожиданной проблемой: управляющая компания предложит вам выбор: платить за услуги в разы больше или остаться без них. Эксперты в сфере ЖКХ объяснили, почему без этого компании не смогут выжить.

Записаться на консультацию

Цены на новостройки в Челябинске продолжают падать: риелторы в замешательстве

В феврале Челябинск оказался на первом месте среди городов-миллионников России по снижению стоимости квадратного метра на первичном рынке. Медианная цена «квадрата» в сегменте новостроек в крупных городах составила 180 тыс. рублей. В чем причина такой ситуации в столице Южного Урала и почему местные риелторы не согласны с мнением федеральных экспертов — в материале «ФедералПресс».

Согласно данным за три недели февраля 2025 года, медианная цена на новостройки в городах-миллионниках составила 180 тыс. рублей, как сообщает РБК, ссылаясь на исследование аналитиков платформы «Яндекс Недвижимость». Челябинск стал лидером по снижению цен на первичном рынке: за месяц стоимость квадратного метра упала на 9,9%, достигнув 152 тыс. рублей.

Сохранение ключевой ставки Центробанка рассматривается как позитивный сигнал, который временно ослабит давление на рынок и позволит покупателям и продавцам более уверенно планировать свои сделки. Тем не менее, значительного увеличения спроса на новостройки не предвидится, а цены будут колебаться в привычных рамках от +1% до −1% в месяц, отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Однако президент Российской гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова утверждает, что квартиры на первичном рынке региона не теряют в цене.

«Да, есть скидки от застройщиков, но по прайс-листам цены остаются на прежнем уровне или даже увеличиваются. Скидки от застройщиков касаются только квадратных метров. Многие из них сейчас проводят акции для стимулирования продаж, и квартиры становятся дешевле лишь на 3%, но это не отражает общую стоимость», — комментирует Наталья Шатрукова.
Она также добавляет, что в сравнении со вторичным рынком в Челябинске остается много непроданных объектов. Хотя на первичном рынке наблюдается снижение, цены не падают.

Директор челябинского агентства недвижимости «Высотка» Ксения Муртазина имеет другую точку зрения.

По ее словам, новое жилье в Челябинске дешевеет из-за роста цен в прошлом году, что приводит к более быстрому снижению стоимости недвижимости по сравнению с другими регионами.

«Застройщики предлагают свои условия, и они не собираются снижать цены именно в Челябинской области. Однако сначала необходимо, чтобы упали цены на вторичное жилье», — добавила она.

Записаться на консультацию

В России планируется расширение программы семейной ипотеки: новые условия

Теперь больше россиян смогут получить льготный кредит.

Согласно предложению Министерства финансов и Министерства строительства и ЖКХ, совместно с агентством «Дом.РФ», льготную ипотеку смогут оформить семьи с одним несовершеннолетним ребенком, независимо от его возраста. Этот вопрос в настоящее время обсуждается в правительстве.

Минфин и Минстрой должны до 25 марта дополнительно проработать возможность расширения семейной ипотеки для семей с одним ребенком до 18 лет, оценить последствия этой меры и подготовить конкретные предложения для правительства.

Как сообщил официальный представитель вице-премьера Александра Новака, правительство намерено вновь предоставить возможность получения семейной ипотеки без возрастных ограничений для детей. В Минфине также рассматривают возможность распространения семейной ипотеки на вторичное жилье, однако это будет доступно не всем, а лишь определенным категориям граждан.

Пока неясно, будут ли семьи с одним ребенком до 18 лет включены в эти категории, но инициатива направлена на повышение доступности жилья в регионах с ограниченным жилищным строительством. Ведомства начали прорабатывать эти меры по поручению президента России Владимира Путина.

Программа льготной ипотеки была продлена для семей с детьми. Они смогут воспользоваться этой возможностью до 2030 года на особых условиях, которые не зависят от фактической ставки по кредиту. Это решение принято в Минфине РФ.

Особые условия программы будут действовать для трех категорий россиян:

Семьи из малых городов (до 50 тысяч человек) смогут взять кредит, даже если детям больше 6 лет, при условии, что в семье как минимум двое детей младше 18 лет.

Аналогичные правила распространяются на регионы с низким объемом строительства или на семьи, проживающие в регионах с индивидуальными программами развития.

Семьи, воспитывающие ребенка-инвалида, также могут рассчитывать на льготные условия независимо от его возраста.

Банки начали снижать ставки и первоначальные взносы по ипотеке: что происходит

Записаться на консультацию

Каковы различия в ценах на новостройки и готовое жилье: реальные данные

Сравнение «сталинок» и новых жилых комплексов

Срок окупаемости инвестиций — два года

Срок окупаемости инвестиций — два года

Записаться на консультацию

В Челябинске молодым семьям сократили субсидии на жилье из-за его удешевления, но они с этим не согласны

«Всё подорожало, а почему жилье подешевело?»

Записаться на консультацию

Цены на новостройки в Челябинске продолжают падать: риелторы в замешательстве

Записаться на консультацию

В России планируется расширение программы семейной ипотеки: новые условия

Особые условия программы будут действовать для трех категорий россиян:

Записаться на консультацию

Свяжитесь с нами

Заказать звонок