«Чтобы избежать раздувания пузыря».
Эксперты о панике и дефиците жилья
По прогнозам, к 2026 году количество банкротств среди российских застройщиков может увеличиться. Насколько это должно волновать покупателей?
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков заявил, что к 2026 году в России ожидается рост числа банкротств застройщиков. Он отметил, что результаты в регионах крайне различаются: наибольшие риски наблюдаются в крупных городах, таких как Омск, Челябинск и Волгоград, где есть дефицит спроса и низкие продажи.
В 2024 году застройщики из миллионников заработали 3,1 триллиона рублей, из которых 1,7 триллиона пришлись на Москву и 423 миллиарда — на Санкт-Петербург. Более устойчивую ситуацию демонстрируют Сочи и Екатеринбург.
Однако эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) менее оптимистичны. Они считают, что в строительстве наблюдаются серьезные проблемы, и вал корпоративных банкротств может начаться уже во втором квартале 2025 года.
Почему застройщики вместо снижения цен на квартиры продолжают говорить о дефиците и росте цен? Кому выгодна паника на рынке? Эти вопросы мы обсудили с экспертами.
Девелоперы заинтересованы в создании тревожной атмосферы на рынке
— Девелоперы нагнетают панику, чтобы предотвратить падение цен на недвижимость. В условиях экономической нестабильности они стремятся сохранить высокие цены, — объясняет ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. — Создание ощущения дефицита жилья побуждает покупателей торопиться с покупками, опасаясь дальнейшего роста цен. Это стимулирует спрос и позволяет девелоперам удерживать или даже повышать стоимость квадратного метра.
— Цены на новостройки выросли на 17% за прошлый год. Когда они начнут снижаться?
— Девелоперы обычно не заинтересованы в снижении цен, так как это может негативно сказаться на их доходах и финансовых обязательствах. Понижение стоимости угрожает рентабельности их проектов и может привести к финансовым трудностям, например, к невозможности погасить кредиты. В таких условиях создание тревожной атмосферы заставляет покупателей действовать быстрее, что позволяет продавать объекты по более высоким ценам.
Маркетологи подстегивают: покупай, пока не подорожало
— Я не могу сказать, что девелоперы нагнетают панику, — считает профессор МГСУ и президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. — В профессиональных кругах действительно звучит тревога, но это объяснимо: долгий период высокой стоимости финансирования сильно влияет на бизнес, особенно капиталоемкий. Для массового потребителя застройщики могут использовать проверенный маркетинговый ход: «покупай сейчас, пока не подорожало».
Ситуация также может быть региональной. Если в регионе два крупных застройщика, и один приостанавливает работу, это приводит к резкому сокращению предложения и подогревает эмоции потенциальных клиентов, у которых ипотека недоступна по финансовым причинам.
— На рынке имеется огромный избыток предложений: почти 78 миллионов квадратных метров не продано. Почему застройщики не замораживают ненужные проекты, чтобы избежать банкротства?
— Строительство имеет высокую инертность. От идеи до сдачи дома проходит 3–4 года. Остановка строительства создает «недострой», нарушает обязательства перед муниципальными властями и покупателями, что подрывает репутацию застройщика.
Хотя девелоперы не свернули новые проекты радикально, они учли снижение спроса. В 2025 году планируется ввести в эксплуатацию 46 миллионов квадратных метров, а в 2026 году — уже 36 миллионов.
Спекулятивный пузырь на рынке недвижимости достиг своего предела
— Никакого дефицита жилья нет, — считает основатель девелоперской компании «Тоннэжкс Груп» Василий Лавров. — Существуют лишь монополисты-застройщики и их союзники среди чиновников, которые заставляют людей приобретать ненужное и низкокачественное жилье по крайне завышенным ценам. Эта схема, действующая последние двадцать лет, прикрыта благими намерениями: защитой дольщиков и улучшением жилищных условий. На самом деле цель заключалась в том, чтобы искусственно раздуть цены, увеличить объем ненужного продукта и направить всех в нужное русло. В результате 90% средних и малых застройщиков и подрядчиков покинули рынок, образовав монополию, что привело к тройному росту цен.
— В Москве стоимость недвижимости превышает лондонскую и парижскую, а в Сочи скоро достигнет московских уровней. Почему же люди продолжают покупать по таким неадекватным ценам?
— У людей нет альтернативы, так как в стране существует лишь одна надежная валюта — «квадратный метр внутри МКАД». Многоквартирные дома стали единственным способом сохранить накопления. При этом до четверти этих объектов остаются пустыми, купленными лишь для размещения свободных средств. Инвестировать в промышленность или IT невозможно без развитого фондового рынка, который у нас отсутствует. Поэтому средний класс продолжает вкладывать свои деньги в ненужные квадратные метры на 37-м этаже «реноваций».
Однако это не может продолжаться вечно. Пузырь достиг своего предела. Пора создавать атмосферу страха, чтобы он не лопнул. И вот появляются разговоры о «дефиците», «снижении темпов строительства» и другие заявления от заинтересованных сторон.
