Каковы различия в ценах на новостройки и готовое жилье: реальные данные
Какие сегменты растут быстрее и почему:
В последние годы в России активно обсуждается перегрев рынка недвижимости. Льготные программы способствовали росту цен на новостройки, и разница между первичным и вторичным рынком иногда достигает 50%. Это создает риски для покупателей новостроек в ипотеку: если заемщик не сможет погасить кредит и решит продать квартиру на вторичном рынке, вырученной суммы может не хватить для полного расчета с банком.
Насколько реальна эта угроза и сколько на самом деле теряет квартира при перепродаже? Давайте разберемся.
Сравнение «сталинок» и новых жилых комплексов
На стоимость квартиры влияет множество факторов, но при сравнении готового жилья и новостроек ключевым является возраст здания. Вторичный рынок делится на две основные группы: дома советской постройки и жилье, возведенное после 2000 года. Единственное, что их объединяет — отсутствие льготных программ.
Согласно данным Домклик, жилье, построенное после 1999 года, значительно дороже средней цены на готовые квартиры. В 2024 году средняя цена вторичного жилья составила 107 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в домах советской постройки — 92 тысячи рублей. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, возведенных с 2000 года, составила 133 тысячи, а в самых новых (2019–2024 годы) — 151 тысяча рублей. Это всего на 7% ниже средней цены новостроек в 2024 году. Таким образом, разница в ценах не всегда свидетельствует о значительном падении стоимости квартиры после сдачи дома или через несколько лет.
Срок окупаемости инвестиций — два года
Но стоит ли инвестировать в новостройки? Безусловно, если приобрести квартиру у застройщика в сданном доме и сразу выставить её на продажу, вероятно, придется сделать небольшую скидку. Однако насколько обосновано мнение, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект теряет в цене на десятки процентов?
Анализируя стоимость вторичных квартир, проданных в 2024 году, и цены, по которым они были куплены у застройщика, можно заметить, что со временем объекты только дорожают. Через год или два стоимость вторичного жилья обычно превышает первоначальные вложения.
Представим инвестора, который с 2019 по 2023 год покупал по одной квартире за 10 миллионов рублей. В 2024 году он мог бы продать их за 78 миллионов, а с евроремонтом — за 92 миллиона. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.
Эксперты Домклик подсчитали, что максимальная стоимость вторичного жилья достигается через 3–4 года после постройки. Возможно, это связано с тем, что в новых объектах высока доля квартир без отделки. Однако затраты на ремонт можно компенсировать доходами от аренды.
Срок окупаемости инвестиций — два года
До конца 2019 года цены на новостройки и вторичное жилье росли примерно одинаковыми темпами. Однако после этого разница в ценах начала стремительно увеличиваться, и покупка квартиры в новостройке стала более выгодной по сравнению с жильем в старых домах. Это привело к росту спроса на новостройки, что, в свою очередь, способствовало увеличению их цен. До введения программы «Господдержки-2020» дома, построенные до 2010 года, не уступали новостройкам в темпах роста стоимости.
Еще одним важным фактором, повлиявшим на цены на вторичное жилье, стало резкое повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичное жилье начали расти более равномерно, вне зависимости от года постройки. Уменьшение доли продаж дорогих квартир на вторичном рынке привело к возрастанию интереса к старым домам. Заемщики стали выбирать более доступные варианты, из-за чего цены на «свежую» вторичку уже не могли расти так же быстро, как раньше. В результате после 2020 года стоимость новых квартир на вторичном рынке немного отстала от новостроек.
Однако, если рассмотреть рынок более подробно, можно заметить, что опасения о значительном разрыве цен между сегментами сильно преувеличены. Вторичное жилье, построенное в 2010-х годах, стоит на 22% дешевле новостроек, а более новые квартиры — всего на 5%. При этом цена квартиры, купленной в новостройке через 2–3 года, как правило, оказывается выше первоначальной.
