Записаться на консультацию
Как будем покупать жилье в 2025 году: Ипотеку может заменить долгосрочная аренда с правом выкупа
Уходящий год стал разочарованием для тех, кто ищет новое жилье. Льготная ипотека была значительно сокращена, а ставки по обычным рыночным ипотечным кредитам уже близки к 30%. При этом цены на квадратные метры не снижаются до такого уровня, чтобы на собственную квартиру можно было накопить за пять лет при средней зарплате и обойтись без ипотеки.
Так что, стоит ли прощаться с надеждой на улучшение жилищных условий?
ЛЬГОТЫ ОСТАНУТСЯ. НО КАКИЕ?
В конце ноября Сбер снова приостановил выдачу семейной ипотеки из-за исчерпания лимитов. С сентября ситуация с льготными программами остается нестабильной: в крупных банках постоянно заканчиваются выделенные средства. Лимиты обновляются, но быстро исчерпываются снова. В результате банки начали вводить ограничения для заемщиков, например, требуя первоначальный взнос в 50% от стоимости жилья. В менее крупных кредитных учреждениях, где ипотечные кредиты не так активно выдают, деньги на ипотеку обычно есть, но там наблюдаются длинные очереди из заявок, поскольку они не привыкли к такому наплыву клиентов.
В такой ситуации возникает вопрос: не прекратит ли государство финансирование новых кредитов по льготным программам, которые становятся все более затратными для бюджета с каждым повышением ключевой ставки ЦБ?
— В 2025 году ипотечные программы с господдержкой останутся в той или иной форме, — успокаивает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Эти программы направлены не только на решение жилищного вопроса граждан, но и на поддержку демографической политики. Поэтому средства на семейную ипотеку будут найдены. То же касается дальневосточной, арктической и сельской ипотеки — это поддержка определенных регионов.
Еще один вопрос, который волнует тех, кто подходит под условия льготных программ, но пока не готов к покупке жилья (например, копит на первоначальный взнос), — не ужесточат ли условия?
— Есть опасения, что ставки по семейной и ИТ-ипотеке могут вырасти до 8-12%. Это связано с высокой стоимостью льготной ипотеки для государства из-за разрыва между ключевой ставкой Центробанка и льготной ставкой, — говорит эксперт агентства недвижимости «Макромир» Ирина Озерова.
— Проблема существует, но не уверен, что ее будут решать через повышение ставок. Низкие ставки по определенным программам — это явное отражение государственной политики, — считает Александр Цыганов. — Возможно, будут изменения, связанные с более адресным подходом к программам.
Существуют слухи о том, что условия сельской ипотеки могут быть пересмотрены так, чтобы исключить возможность покупки или строительства жилья вблизи крупных городов (текущие определения сельской местности довольно размыты).
Также периодически упоминаются новые программы поддержки для определенных категорий граждан, нужных государству. Чаще всего речь идет о молодых специалистах в ключевых отраслях науки и промышленности (например, в оборонной сфере), где наблюдается нехватка кадров. Однако конкретных решений, которые начнут действовать в 2025 году, пока нет.
— Это не обязательно должны быть программы с низкой ставкой, аналогичные существующей льготной ипотеке. Существуют и другие меры поддержки, менее затратные для бюджета и более предсказуемые. Например, компенсация части первоначального взноса на жилье, — добавляет Александр Цыганов.
ЧТО ДЕЛАТЬ ДРУГИМ
Основная программа льготной ипотеки, позволяющая приобрести новостройку или построить дом под 8% годовых, завершилась 1 июля. Теперь становится очевидно, что аналогичных программ, доступных всем, больше не будет. Что же делать семье с одним ребенком 7-8 лет, которая не подходит под условия семейной ипотеки и больше не может терпеть жизнь в однокомнатной квартире?
Обратим внимание на статистику. По данным аналитиков сервиса «Домклик» от Сбер, доля льготной ипотеки в сентябре составила 48%, а в октябре снизилась до 37% из-за приостановки выдачи семейной ипотеки. Это означает, что более половины ипотек оформляются по рыночным ставкам, которые в октябре уже превышали 20%. Более того, даже сейчас, когда ставки приближаются к 30%, некоторые продолжают оформлять рыночные ипотеки — их объемы не нулевые. Кто же эти смелые заемщики?
— Жизнь не останавливается — люди разводятся, женятся, переезжают и меняют жилье. Поэтому продолжаются альтернативные сделки, когда одно жилье продается, а другое покупается. В таких случаях ипотека на относительно небольшую сумму берется по текущим высоким ставкам, — поясняет Александр Цыганов. — Люди надеются, что смогут быстро погасить кредит и переплата окажется не столь значительной. Либо рассчитывают, что через пару лет, когда ставки снизятся, смогут рефинансировать заем на более выгодных условиях.
На рынке новостроек застройщики пытались адаптироваться к ситуации, предлагая совместные с банками программы субсидирования. В таких схемах часть ипотечной ставки выплачивается застройщиком (хотя это приводит к увеличению цены квартиры). Несмотря на переплату, многие покупатели выбирают этот вариант, так как он снижает размер ежемесячного платежа. Однако с начала следующего года Центробанк планирует закрыть такие схемы, считая их обманом для потребителей.
— Кроме рассрочек, которые подходят не всем клиентам, девелоперы рассматривают возможность внедрения лизинга, — сообщила генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева в ответ на вопрос о будущем продаж новых квартир.
Это может означать, что в 2025 году мы начнем приобретать квартиры в новостройках по аналогичной схеме, как авиакомпании получают самолеты — в долгосрочную аренду с последующим выкупом.
— Если ключевая ставка снизится, процентные ставки по ипотеке могут упасть до 12-15%. Однако это маловероятно в 2025 году, — прогнозирует председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
ЦЕНЫ КОГДА-НИБУДЬ УПАДУТ?
При текущей ситуации с ипотекой можно было бы ожидать, что цены на жилье начнут снижаться. Главной критикой льготной ипотеки для всех было то, что она разогревает спрос и поднимает цены. Однако сейчас спрос не поддерживается, и вместо этого мы наблюдаем затишье. Где же обвал цен?
Согласно данным Росстата, в третьем квартале цены на новостройки в среднем по стране увеличились на 2,3%, а на вторичном рынке — на 1%. Риелторы утверждают, что без скидок в 20% даже в Москве сложно быстро продать квартиры. Тем не менее, продавцы вторичного жилья предпочитают сдавать свои квартиры, а застройщики постепенно увеличивают сроки строительства.
— Цены действительно снижаются, особенно на менее успешные проекты или жилье с устаревшими планировками и коммуникациями. Однако это снижение не носит массового характера, — отмечает Александр Цыганов. — Проблема заключается в том, что пока инфляционные ожидания высоки, рассчитывать на значительное падение цен на недвижимость не стоит. Для россиян недвижимость остается надежным способом сохранить деньги в долгосрочной перспективе. Да, сейчас ставки по депозитам привлекательные, и доверие к банкам возросло. Но большинство предпочитает инвестировать в то, что можно увидеть и потрогать. Поэтому никто не станет предлагать такую “сберкнижку” по низкой цене без крайней необходимости.
СПРАВКА «КП»
Какие льготные ипотечные программы еще доступны и кто может ими воспользоваться:
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА
• Ставка 6% годовых.
• Доступно для:
• Семей с ребенком до 6 лет;
• Семей с двумя детьми старше шести лет (для индивидуального жилищного строительства и покупки новостроек в малых городах);
• Семей с ребенком-инвалидом.
ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ И АРКТИЧЕСКАЯ ИПОТЕКА
• Ставка 2% годовых.
Доступно для:
• Участников программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар»; Работников ОПК в соответствующих регионах;
• Молодых семей (оба супруга до 36 лет); Неполных молодых семей;
• Работников медицинских и образовательных учреждений;
• Граждан, переехавших из зон спецоперации; Участников спецопераций и их семей.
• Обязательное условие: жилье должно находиться в ДФО или арктической зоне.
ИТ-ИПОТЕКА
• Ставка 6% годовых.
• Доступно для:
• Сотрудников аккредитованных ИТ-компаний с налоговыми льготами;
• Компании не должны быть зарегистрированы в Москве или Санкт-Петербурге;
• Минимальный доход — 150 тысяч рублей для городов-миллионников и 90 тысяч для остальных;
• Возраст заемщика до 50 лет.
СЕЛЬСКАЯ ИПОТЕКА
• Ставка 3% годовых.
• Доступно для:
• Желающих приобрести или построить дом для постоянного проживания в сельской местности (поселения с населением до 30 тысяч человек);
• Необходимо оформить постоянную регистрацию в сельском жилье после покупки или завершения строительства.
